保定离婚资深大律师：婚姻法新解释下房子归谁四种情形三个案例分析

发布日期：2011-08-17 作者：连会有律师

道理很朴素谁出钱就归谁婚前婚后四种情形的三个杭州案例分析
8月12日，最高法院发布婚姻法最新司法解释。
8月13日，婚姻法司法解释生效实施。
这次公布的司法解释共包括19条内容，其中，对夫妻离婚后的财产分割，尤其是房产归属问题作出了详细规定。
司法解释第五条：明确夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。一般而言，夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。孳息：银行的利息。投资经营收益：如房屋出租得来的租金。自然增值：房子买来100万，一年后涨到120万了，涨的20万就是自然增值。
司法解释第七条：明确婚后一方父母出资为子女购买不动产，且产权登记在自己子女名下的，应认定为夫妻一方的个人财产。
司法解释第十条：明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
婚前买房
情形一：一方婚前全额付款买房，房产证上仅署自己的名字。
不管是根据过去的审判实践，还是根据最新的司法解释，这种情形下，房子都属于婚前个人财产。房子涨价属于自然增值，增值部分归户主个人所有。如果房子用于出租，租金属于投资经营收益，归户主个人所有。但出租行为如果发生在婚姻存续期间，租金属于两夫妻共同财产，应当平分。
如果一方婚前全额付款给对方买房，房产证上仅署对方的名，明确赠与对方，那么两人即使离婚，房子也是对方的。
杭州案例
买房：小张(男) 户主：小张
2010年：93万购入一室一厅47方
付款方式：婚前全额付款
1年后，小张离婚，房子涨价至107万，房子归谁？
以前：此房属于小张婚前个人财产。不管涨价不涨价，涨多少，不管他离不离婚，房子都还是他的。这套房，小张用于自住，不存在投资经营收益。如果结婚时，这套房用来出租，租金属于他和妻子的共同财产，妻子也有份。
现在：同上
情形二：一方婚前贷款买房付了首付，房产证上仅署自己名，婚后二人共同按揭。
新司法解释第十条是这样规定的：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。
也就是说，根据新司法解释，离婚时夫妻两人先商量房子的归属，如果仍不能决定，法院可判决房子归户主所有，还没有还清的贷款也属于户主的个人债务。共同还掉的按揭以及按揭增值部分，户主要对另一方进行补偿。
事实上，杭州基层法院在这个解释出台前也一直是这样操作的。首付款由婚前一方付的，产权也在这一方名下。离婚时，一般法院判决房子登记在谁名下就归谁所有。按揭是夫妻共同偿还的，这共同还掉的部分就属于共同财产，离婚时要归还一半给另一方，按揭增值的部分也要偿还给另一方。
自然增值：按揭部分增值属夫妻共同财产，离婚时一方要对另一方进行补偿。首付和剩余按揭部分增值，属个人所有。
投资经营收益：婚姻关系存续期间，房租属共同财产，两人平分。
杭州案例
买房：小邱(女) 户主：小邱
2005年：婚前购入上城区一房屋，房屋总价40万元。
付款方式：小邱付20万元首付，婚后和丈夫共同按揭。
2010年，小邱离婚，婚姻存续期间按揭还款为77206.17元，房子涨至93.3万元。房子归谁？
以前：法院判决，此房为小邱所有，她要支付给丈夫婚后共同财产还贷部分的一半金额38603.09元，以及房屋增值部分的补偿金额7万元。
现在：也按此操作审判。
婚后买房
情形一：婚后父母给子女买房，房产证上仅署子女的名字，无子女配偶的名字。
新司法解释第七条是这样规定的：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
这和以前有很大区别。根据以前的婚姻法司法解释，婚后如果一方父母出资给子女买房，即使产权只登记在出资人子女名下，也视为夫妻共有财产。离婚时，未出资的一方也能分到一半房产。
自然增值：以前都属于共有财产，现在增值部分也属于出资人子女一方所有。
投资经营收益：婚姻存续期间的租房收益属于夫妻共有财产。
这也存在一个举证问题，出资人的打款凭证要保存，将来才能证明房屋确实是由父母一方购买。当然，如果房产证上署有夫妻两个人的名字，房屋仍将被认定为是夫妻共同财产。
杭州案例：
买房：小方父母户主：小方(男)
2009年：小方婚后，他父母花150万元全额购入一房屋
付款方式：父母付
2010年，小方离婚，房屋涨价至180万，房子归谁？
以前：此房属于小方和妻子婚后共同财产，离婚时，妻子也能分到一半。
现在：房子是小方父母只对小方的赠与，属于小方的个人财产，离婚时不参与共同财产分割。
情形二：婚后一方父母买房，房产证上仅署另一方名字。
这种情形比较少见，婚后公婆买房，房产证上只写儿媳的名字。这种情形，新司法解释没有作出特别说明。一般而言，都默认为是夫妻共同的财产，两人均分。除非有明确的约定，此房屋只赠与儿媳一人。
关于新司法解释的评论、解析，是这两天网上的热点。
微博@张磊CYU:
从此，老公约等于房东。
男人今夜扬眉吐气，女人今夜无眠。
男人们，赶紧挣钱吧，一定赶在结婚前把房买了。
女人们，努力挣钱自己买房吧，男人从此是浮云。
“公证人视角”的博客摘选：
……新婚姻法司法解释三的议论犹如滔滔江水。从多种迹象分析，对公证业务有可能带来微妙的影响，主要是涉及不动产的公证事项有可能增加。
一是许多情侣在结婚时，要求在房产证上共署双方的名字应成为必然的趋势。嫁个有房的老公不表明你就有房子了，有你的名字才是真的，切记结婚时要在房产证上双方共同署名。
二是父母们或许会在心态上有所改变。此前，有观点戏称，是“丈母娘”们推高了中国的房价。今后，女方的父母很可能愿意拿出更多的资金为女儿置办一所名下的房子，或在女儿结婚前就把房子过户到女儿名下。也许我们需要为他们办理更多的借款合同、房屋买卖合同、赠与合同等公证事项。有些过去我们不办的业务，是否现在可以办了，如证明父母为子女买房的协议。
//finance.ifeng.com/money/wealth/story/20110816/4397516.shtml

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