土地使用权出资的条件

⑴、股东可以作价出资的土地使用权只能是国有土地使用权，而非集体土地使用权。
《公司法》第27条对可以作价出资的土地使用权作了限制，即股东用于作价出资的土地使用权必须是可以用货币估价并可以依法转让的土地使用权。目前，我国现行法律规定，只有国有土地使用权可以依法自由转让，而集体土地使用权尚不能自由转让，根据《土地管理法》的规定，农村集体土地使用权只能作价入股投资兴办乡镇企业。
因此，若以集体土地使用权向非农村集体经济组织设立的企业作价出资的，该集体土地使用权不符合《公司法》规定的可以作价出资的财产，如果以集体土地使用权作价出资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，然后再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地使用权，然后，才能进行有效的出资。
⑵、出资土地使用权是出让土地使用权而非划拨土地使用权，划拨土地使用权不能直接作价出资。
划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，一般为无偿取得。根据《土地管理法》第五十八条第一款第四项及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，有关人民政府可以收回划拨土地使用权。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》也认为，划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。由此可以看出，划拨土地使用权人无权对划拨土地进行转让、出租或抵押等处分，这是因为划拨土地使用权是土地使用者无偿取得的，相对出让土地使用权而言，是一种有限制的土地使用权。
因此，以划拨土地使用权直接出资存在转让上的法律障碍，不符合《公司法》第27条有关股东用于作价出资的土地使用权必须是可以用货币估价并可以依法转让的土地使用权的规定。
但是，如果以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用权人，在补办土地使用权出让手续、补缴出让金、进行土地登记后，则可以以该土地使用权作价出资。
⑶、出资土地使用权应是未设权利负担的土地使用权
土地使用权可以进行抵押，设置权利负担的土地使用权在转让上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，因此，不符合《公司法》第27条有关有关股东用于作价出资的土地使用权必须是可以用货币估价并可以依法转让的土地使用权的规定。同时，由于该土地使用权上设置了权利负担，可能被其他权利人追索而使财产价值贬损和失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权如用于出资，将使股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他股东的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。