业主不得擅自侵犯建筑物共有人利益
业主不得擅自侵犯建筑物共有人利益
【案情介绍】
陈某系某小区业主,住在该小区3号楼603室,系该栋楼房顶层,其私自在房屋楼顶搭建房屋一处(约25平方米),该小区业主委员会多次要求陈某予以撤除未果。业主委员会诉至法院,要求陈某撤除私自搭建的房屋。
法院审理过程中,被告对私自在楼顶搭建的事实予以认可,但不同意原告的诉讼请求,理由是:(1)根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定,被告对楼顶享有合法的使用权;(2)被告所购房屋漏水,在多次要求物业服务公司维修未果的情况下,征得物业服务公司同意才自行搭建房屋,其目的是为了防水,因此搭建的房屋不属于违章建筑。被告同时提供商品房买卖合同作为证据,该合同附件中注明:“屋顶使用权归顶楼买受人,买受人必须遵守物业公司的相关规定,屋顶不得做违章建筑及妨碍安全逃生”。原告对此证据的真实性表示认可。
【法院判决】
法院认为,楼顶部分属于该楼栋房全体业主共有,任何人不得独占使用。开发商及物业服务公司无权对公共部分进行处分,业主委员会有权依法要求陈某撤除所搭建的违章建筑,故对业主委员会的诉讼请求予以支持。
【律师点评】
本案中,双方争议的焦点是被告占有的楼顶部分是否属于被告专有。
首先,被告搭建的房屋占有楼顶部分属于全体业主共有。
根据我国《物权法》的相关规定,建筑区划内的道路、绿地,除法律明确规定除外的部分外,均属于全体业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公共设施等均属于业主共有。业主对共有部分既享有权利,也承担义务,不得以放弃权利不履行义务。本案中,被告自行搭建的房屋所占用楼顶部分属于公共面积,应属于该栋楼房全体业主共有,任何人没有权利私自占用。即使被告与开发商约定楼顶部分归被告使用,但因屋顶属于公共部位,属于全体业主共有,开发商无权对公共部位的归属进行处分,因此该约定是无效的,楼顶部分不属于被告专属使用。
其次,物业服务公司无权同意被告在公共部位搭建房屋。
被告辨称其搭建房屋经过物业服务公司同意的理由不能成立。房屋漏水问题属于被告与物业服务公司之间的物业服务纠纷,而屋顶属于公共部位,系该栋楼房全体业主共有,任何人不得独占,故即使物业服务公司同意被告搭建房屋也属于无权处分行为,被告不能因此而占用公共搭建房屋,侵害全体业主的合法利益。被告搭建房屋未获得相关行政管理机关的审批,属于违章搭建行为,根据我国相关法律,业主委员会对包括任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。故业主委员会的诉讼请求应该得到法院支持。
安徽新洲律师事务所律师:童阳
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