合同之诉和侵权之诉案例

发布日期：2012-10-04 作者：王胜利律师

业主将开发商及楼上邻居告上法庭。法院审理认为，开发商交付的房屋存在足以影响原告正常使用的重大瑕疵，构成违约，应支付延期交楼违约金。原告已确认其在本案中提起的是合同之诉，而楼上邻居李某并非买卖合同当事人，故原告对李某提出的诉讼请求，法院不予支持
　　核心提示
　　卖方向买方交付房产时，该房屋的露台顶部已被楼板封闭，与楼宇结构设计及合同约定不符，致使该部位丧失了作为露台的使用功能，同时房屋结构也发生重大改变，应认为卖方交付的房屋存在足以影响买方正常使用的重大瑕疵，构成违约。买方在收楼意见书上对此提出了异议，在卖方解决该问题前，应视为该房产未交付。
　　案情回放
　　新房露台顶部被封闭
　　业主一纸诉状上法庭
　　原告（上诉人）：欧某
　　被告（被上诉人）：深圳市某置地实业有限公司（以下简称置地公司）
　　被告（被上诉人）：李某
　　２００６年１０月１０日，欧某（买方）与某置地公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，约定欧某购买该置地公司开发的某公寓第１栋一座×××号房，面积４３．４平方米，价格３６７８０３元。该合同第九条约定：卖方应当于２００７年８月３１日前将本房地产交付买方；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日。第十一条约定：买方收到入伙通知书后，应在接到入伙通知书之日起５日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起３日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付条件或标准的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在１０日内对异议部分做出书面答复和处理意见。第十二条约定：置地公司未能在２００７年８月３１日前将买卖房产交付欧某，逾期９０日之内的，自约定交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，某置地公司应按日向欧某支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十六条约定：欧某在保修期内发现有质量缺陷的，应通知某置地公司，某置地公司应履行保修义务。合同签订后，欧某依约支付了购房款。
　　２００７年８月２０日，某置地公司通知欧某入伙。２００７年８月３０日，欧某与某置地公司在《入伙通知》上签字确认欧某已付清楼款，符合入伙条件。２００７年８月３１日，欧某向某置地公司领取了所购房屋的钥匙。欧某验楼时发现，楼上业主李某已提前一个月入伙，在装修时用楼板封闭了欧某房屋露台的顶部。为此，欧某在收楼意见书中明确向某置地公司提出异议。此后，欧某、某置地公司和李某进行了多次协商。２００７年９月底，李某将封闭的楼板拆除。但欧某认为楼板边缘钢筋头外露，不符合合同约定的粉刷要求。因本案纠纷，欧某至今未入住涉案房屋。
　　２００７年１０月１１日，欧某提起本案诉讼，请求：１、判令某置地公司向欧某支付自２００７年９月１日起至房屋恢复原状之日止的逾期交房违约金（２００７年９月１日至１２月１日期间按房屋总价的日万分之三标准计算，２００７年１２月１日以后按房屋总价的日万分之四标准计算）；２、判令李某书面向欧某赔礼道歉，并对擅自改装的房屋恢复原状，某置地公司对房屋恢复原状承担连带责任。
　　诉讼中，法院向欧某行使释明权，要求其明确其提起的是合同之诉还是侵权之诉，欧某选择提起合同之诉。
　　裁判结果
　　支付延期交房违约金
　　并修复露台顶部楼板
　　经过审理，法院判决如下：
　　一、某置地公司应在本判决生效之日起五日内向欧某支付延期交房违约金３３１０．２３元；二、某置地公司应在本判决生效之日起五日内修复欧某购买的该房露台顶部楼板；三、驳回欧某的其他诉讼请求。
　　法官手记
　　正确区分合同之诉与侵权之诉
　　本案的审理，主要涉及两个问题：一、买方欧某能否在本案中同时提出合同之诉和侵权之诉；二、露台系楼上业主封闭，卖方是否应就此承担违约责任。
　　如果违约责任与侵权责任发生竞合，应选择其中之一予以主张
　　主张违约责任的诉讼叫合同之诉，是指一方当事人基于其与对方当事人之间存在的合同关系而提起的要求对方承担违约责任的诉讼；主张侵权责任的诉讼称侵权之诉，是指一方当事人基于对方当事人的损害行为而提起的要求对方承担侵权损害责任的诉讼。
　　如果违约责任和侵权责任发生竞合时，应在违约责任和侵权责任中选择其中之一予以主张，而不能同时主张。那么，当事人选择哪一方式较为有利呢？就房地产纠纷而言，通常选择违约之诉较为便利，理由如下：１、承担违约责任，并不以该方当事人在履约中存在过错（故意或过失）为必要条件，只要未履约或履约不当构成违约，即应承担相应违约责任，这也就是通常所说的“无过错责任”。当事人提起违约之诉时，并不需要证明对方当事人对于违约事实存在过错。而侵权责任的成立则必须以行为具有主观上的过错为要件。２、如果合同中已经约定了一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金或约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，如另一方当事人提起违约之诉，可以直接依照该约定要求对方承担违约责任，而无须举证证明其因对方的违约行为实际受到的损失的大小。但如提起的是侵权之诉，则负有举证证明其实际损失大小的义务。在实际损失难以举证的情况下，提起违约之诉显然较为便利。３、如果当事人能够举证证明的实际损失的数额大于合同约定的违约金数额的，也不必担心提起违约之诉比提起侵权之诉会少获得赔偿。因为合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。可见，当事人仍能获得相当于其实际损失的赔偿。
　　本案中，由于违约方和侵权方是不同当事人，欧某是否可以在一个案件中同时提起违约之诉和侵权之诉，既要求某置地公司承担违约责任，又要求李某承担侵权责任呢？法院认为，这并不可行。首先，欧某要求某置地公司向其支付逾期交房违约金，表明其认为某置地公司未向其交付合格房屋，其未取得涉案房屋的使用权。欧某同时要求李某将涉案房屋恢复原状，又表明其认为自己对涉案房屋已具有合法的使用权。可见，这两个诉讼请求本身相互矛盾，不能并存，欧某应当明确自己的权利主张。其次，人民法院审判实践中一贯坚持一个案件解决一个法律关系的做法。本案欧某对某置地公司提起的违约之诉的案由应确定为买卖合同纠纷，归属于债权纠纷类；而欧某对李某提起的侵权之诉的案由应确定为物权保护纠纷，归属于物权纠纷类。显然，李某的诉讼包含了两类不同的法律关系，与一个案件解决一个法律关系的司法实践冲突。因此，法院在本案事实基本清楚的情况下，对欧某行使释明权，是适当的。
　　违约责任是无过错责任，并不以某置地公司具有过错作为担责前提
　　从本案看，露台系楼上业主李某所封闭，并非发展商某置地公司所为，那么某置地公司是否仍应向欧某承担逾期交房的违约责任呢？如上所述，合同责任是一种无过错责任，并不以某置地公司对于露台被封闭具有过错为前提。某置地公司向欧某交付涉案房屋时，露台已经被封闭，对于房屋结构、使用功能产生重大影响，甚至对欧某及家人的人身安全存在安全隐患，某置地公司交付的房产不符合合同约定，构成违约。而合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。按照该条法律规定，某置地公司仍应向欧某承担违约责任。某置地公司在本案判决后，当然可另循法律途径追究封闭露台的行为人李某的责任。（彭宁）
　　裁判理由
　　房屋具有重大瑕疵
　　邻居非合同当事人
　　此案经一、二审法院审理认为，２００７年８月３１日某置地公司向欧某交付房产时，房屋的露台顶部被楼板封闭，致使该部位丧失了作为露台的使用功能，同时房屋结构也发生重大改变，与原楼宇设计及合同约定明显不符。因此，应认为某置地公司交付的房屋存在足以影响欧某正常使用的重大瑕疵，构成违约。某置地公司辩称欧某已领取钥匙，应视为房产已合格交付，且其从未收到欧某对房屋提出的异议。法院认为，欧某虽已领取钥匙，但其依约在收楼意见书上对房产的重大瑕疵提出了异议，某置地公司在２００７年９月底前又未能解决该问题，致使欧某未能实际入住，故应视为该房产至此时仍未交付。依合同约定，某置地公司应按房屋总价款的日万分之三的标准向欧某支付自２００７年９月１日至２００７年９月３０日期间的延期交房违约金，经计算为３３１０．２３元。该违约虽因李某的行为而造成，但依据合同法的有关规定，某置地公司仍应先向欧某承担违约责任，再另循法律途径解决其与李某之间的纠纷。欧某虽曾与李某进行过协商，但欧某并未明确表示放弃追究某置地公司的违约责任，某置地公司以此作为免除其责任的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。
　　封闭的楼板于２００７年９月底被拆除，此时房屋重大瑕疵已不存在，符合交付条件。由于欧某于２００７年８月３１日领取房屋钥匙后一直未退，故应视为置地公司于２００７年９月底履行了房屋交付义务。至于欧某主张楼板边缘钢筋头外露，不符合约定粉刷要求的问题，法院认为该质量瑕疵远未达到影响房屋使用的程度，欧某无权主张此后的延期交房违约金。合同约定某置地公司负有保修义务。
　　欧某已确认其在本案中提起的是违约之诉，而李某并非买卖合同的当事人，故欧某对李某提出的诉讼请求，法院不予支持。
　　法官简介
　　彭宁，１９９８年毕业于中山大学法律系，２００４年获香港大学普通法硕士学位，深圳市中级人民法院民五庭审判员。

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