双倍返还定金是否还可以要求赔偿损失

发布日期：2013-01-23 作者：110网律师

双倍返还定金是否还可以要求赔偿损失

双倍返还定金是否还可以要求赔偿损失
二手房买卖纠纷中常发生此类案件：甲方将其房屋卖与乙方，并与乙方签订了房屋买卖合同。该合同约定房屋的成交价格为50万元，在签订合同当时，乙方支付与甲方2万元定金，并约定余额待过户手续办理完毕后付清。签订合同时，因为甲方表示需出差两月，所以双方在合同中约定待甲方回来后再办理过户手续。两个月后，甲方回来，乙方立即催促甲方办理过户手续，但此时房价疯涨，该房屋现市场价已涨到60万元。甲方即向乙方表示需加价5万元，否则解除合同并双倍返还2万元定金。乙方认为如果这么赔偿显然是不合理的，而且现在即使拿了他赔偿的定金也无法买到同样地段同档次和品质的房子。

　　处理这类案件有一种意见认为，既然定金是履约的担保，那么收受定金的一方当然可以选择双倍返还定金来解除合同，而缴纳定金的一方则可以选择放弃定金来解除合同。因此，上述案件中，作为卖方的甲方可以选择放弃定金来解除合同。我认为，这种理解是欠妥当的。这等于在鼓励合同的买卖双方违约，我们现在假设，如果房价跌了，比如变成40万了，那么现在买方就可以以放弃2万元定金为代价解除合同了。这不但不利于保护商品交易的正常秩序，而且还鼓励订立合同的双方不诚信的行为。
　　我认为，如果发生上述案件，作为守约方，不仅可以提出依据定金罚则索赔，同时在定金之外还可以提出损失赔偿。主要分析如下：
　　首先，法律不禁止定金和损失赔偿同时适用。我法律涉及定金和损失赔偿金的规定，主要见于我国《合同法》。我国《合同法》对于违约发生的金钱性质的赔偿规定有三种：定金、违约金和损失赔偿金。依据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”也就是说，按该条规定，定金和违约金条款不能同时适用，但并未禁止定金和损失赔偿不能同时适用。
　　其次，除非当事人有特别约定，否则根据《担保法》规定的立法精神，我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可，我国定金的一般性质应当为违约定金。也就是说定金具有违约金的性质。而依据《合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”也就是说违约金的数额，是可以依据损失的数额进行调整的。以此，那么定金既然具有违约金的性质，当定金与实际损失差距较大时，当事人也可以请求人民法院或仲裁机构予以调整。
　　最后，《担保法若干问题的司法解释》明确规定将依据定金罚则解除合同和解除合同后的处理方式是分开的。依据《担保法若干问题的司法解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”依据该规定，当事人可以约定以丧失定金为代价或双倍返还定金为代价解除合同，但是解除合同后责任的处理需依据《合同法》。按《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，当事人在解除合同后有损失的还可以要求赔偿。
　　综上所述，我认为：合同中约定定金条款，当收取定金的一方当事人以双倍返还定金为代价解除合同，或者交付定金的一方以丧失定金为代价解除合同时，相对的守约方可以提出定金赔偿和损失赔偿。

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