房地产开发商为获得银行贷款，出售房屋给员工引纠纷

发布日期：2015-11-12 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
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案情介绍：
北京市某某房地产开发公司因缺少流动缓冲资金,与公司的职工进行协商,以公司职工的名义购买本公司的房屋,这样公司就可以通过此种方式获得银行贷款,缓解自己的营业压力,等待公司正常运作起来后,由公司负责还清银行贷款,公司的职工再把房屋退还给公司。
一部分职工认为身为该公司的员工帮助公司走出困境是应该的,就与公司签订了《北京市商品房预售合同》,职工并不支付首付款,然后公司以职工的名义与银行签订了《个人住房抵押借款合同》,从银行取得的贷款全部归公司所有。当然公司负责每月向银行还款,所有的合同等原件都在公司处。
但在此期间,同样和公司也签订上述《商品房预售合同》的贞大成,在与公司解除劳动关系后,挂失了用于还贷的银行储蓄卡,致使该房地产开发公司无法还贷。而公司将贞大成与公司签订合同中的房屋作为公司的宿舍,提供给贞大成居住。后来,房地产开发公司多次与贞大成协商,要求贞大成将房屋返还给公司,但均遭到贞大成的拒绝。
贞大成认为自己与公司签订的《北京市商品房预售合同》是合法有效的合同,并已经实际履行,每一笔银行贷款都是自己支付的,自己挂失自己的银行储蓄卡,与公司没有任何关系,所以其不同意将房屋返还给公司。无奈之下,该房地产开发公司将贞大成起诉至法院,要求确认贞大成名下的房屋归公司所有。

商品房纠纷律师靳双权案件评析
商品房纠纷律师靳双权认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据本案案情以及相关证据可以得知该房地产开发公司为了套取银行贷款,与公司员工贞大成签订了《北京市商品房预售合同》,并通过贞大成与银行签订《个人住房商业性抵押借款合同》,取得了银行贷款,该事实有贞大成自己承认未支付首付款佐证；贞大成与银行签订的抵押贷款合同以及用于还贷的银行储蓄卡等资料的原件均在该房地产开发公司处；贞大成与该房地产开发公司解除劳动关系后,贞大成将用于还贷的银行储蓄卡挂失；其他员工的证词等证据予以证实。
由此,可以认定该房地产开发公司与贞大成之间《房屋买卖合同》实际上是以合法形式掩盖非法目的的合同,为无效合同。因而双方之间的《商品房预售合同》系无效合同。
不动产物权的登记对外效力是指不动产物权经登记,善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护;对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。本案通过考量该房地产开发公司、贞大成房屋买卖时的真实意思,并在贞大成又无相反证据推翻已经查明的事实的情况下,可以认定虽然房屋产权是登记在贞大成名下,但这并不意味着该房屋的真实产权人即为贞大成,该房屋仍然应视为该房地产开发公司的财产。

审判结果
法院最终判决支持了房地产开发公司的诉讼请求,判决贞大成与该房地产开发公司签订的《北京市商品房预售合同》无效,判决生效之日起30日内,贞大成协助该房地产开发公司办理房地产权利人变更登记手续。
当然，开发商的这种行为也存在错误，因此，用这种方式得到银行贷款，并不值得提倡。

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