房产律师点评一件表见代理售房纠纷

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
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案件介绍：
石迎春与石茵系姐妹关系。涉案房屋位于北京市门204号，为石迎春名下的私房。
2014年11月18日，“石迎春”（出卖人）与李洪涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：涉案房屋成交价格为178万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价31万元，上述价款一并另行支付给出卖人；在订立本合同同时支付定金10万元；买受人向居间机构指定的银行/公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额71万元；自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移手续；买受人未能在2013年1月18日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起16日之内向买受人支付。
2014年11月18日，“石迎春”（甲方）、李洪涛（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：诉争房屋成交价为209万元，乙方应于2014年11月18日向甲方支付定金10万元，乙方于2014年12月6日前将首付款138万元以资金监管的方式支付甲方，甲乙双方应于评估报告出具后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方同意李洪涛、石迎春在2013年1月18日前共同办理房屋所有权转移手续，并于过户后2日内办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方协议一致，在购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金，该保证金应于办理物业交割当日由乙方支付甲方。甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方负担，并直接向主管机关缴纳；房屋的租赁期限至2013年1月6日，产权过户后租金归乙方所有。
同日，“石迎春”、李洪涛与链家公司签订《补充协议》、《居间服务合同》和《买卖定金协议书》；“石迎春”出具收到购房定金10万元的收据。
2014年12月6日，“石迎春”（甲方）、李洪涛（乙方）、链家公司（丙方）及银行某分行（丁方）签订《资金监管协议书》，就房屋交易结算资金监管事宜进行了约定。其中约定，甲乙双方就本次房屋交易发生争议，丙方和丁方应依照甲乙双方达成的一致意见或生效裁判文书的要求对监管资金进行处理，由此产生的任何法律后果与丙方和丁方无关。同日，李洪涛将128万元转入资金监管帐户。
2014年12月8日，李洪涛与“石迎春”签订《首付款收据》，内容为：“卖方石迎春收到买方李洪涛购买位于门204房屋的首付款人民币（大写）壹佰零捌180万元整”。2014年12月20日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》，确认李洪涛及及夫汪军的借款申请已通过审核，贷款额度70万元，贷款期限为15年。
后石迎春从美国回来得知姐姐石茵已经将房屋出卖，随后便将石茵及李洪涛起诉至北京市西城区人民法院，要求法院判令：石茵以石迎春名义所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，李洪涛配合办理撤销涉诉房屋的网签手续。
 
审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、判决生效后十日内，石迎春配合李洪涛办理位于北京市西城区二〇四号房屋过户手续，将房屋出售并过户至李洪涛；
二、判决生效后十日内，石迎春支付李洪涛逾期过户违约金（自二〇一三年一月十八日起至实际过户之日止，以已付购房款一百三十八万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
 
一审判决后，石迎春不服一审判决上诉至二审法院，经审理后二审法院判决：
一、变更原审判决第一项为：本判决生效后十日内，石迎春配合李洪涛办理位于北京市门二〇四号房屋过户手续，将房屋出售并过户至李洪涛名下；
二、李洪涛于本判决生效后三十日内支付石迎春房款一百九十九万元（含已存入资金监管帐户的一百二十八万元）。
 
房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
本案是一起涉及表见代理的房产纠纷案件。
本案中，石迎春在一二审中均称自己不知道石茵出售房屋的行为，称自己仅委托石茵询价并未委托其出售房屋，但结合石茵和李洪涛在签订合同时所出具的相应文件，结合石茵、石迎春的身份关系，李洪涛作为普通购房者有理由相信石茵具有出售诉争房屋的权限，因此法院判决驳回石迎春要求确认合同无效并撤销网签合同的诉讼请求，支持了李洪涛要求支付违约金的反诉请求是正确的。二审法院在确认后予以维持，亦无不当。
本案中，李洪涛要求石迎春继续履行合同，出于对世纪产权人的保护，法院考虑到李洪涛还有购房款未付，遂判决李洪涛将剩余购房款直接支付给石迎春的判决是正确的。而对于石迎春的损失，其可以另案起诉向相关责任人进行追偿，因此，法院的判决是正确的。