房产纠纷律师点评一起无权代理纠纷案件

发布日期：2015-12-15 作者：靳双权律师

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案件点评：
位于北京市海淀区三里河路1301号房屋（以下简称1301号房屋）登记的房屋所有权人为方菊华。方菊华原为马静晨的妻子，其于2005年2月8日死亡。
马静晨与程江萌于2006年2月16日登记结婚。2015年6月11日，程江萌以方菊华代理人的名义与中大恒基公司签订房屋出售委托协议，委托中大恒基公司对出售1301号房屋提供居间服务。
2015年6月26日，在中介公司的居间服务下，程江萌以方菊华（出售方，甲方）的名义和张茵茵（乙方，买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议、《网签委托书》及《居间服务合同》，双方在合同中约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为77平方米，房屋总价为400万，乙方已经支付给甲方的2万元定金抵扣房款，网签通过后过户前支付第一期房款118万，网签通过后过户前将第二期房款280万元汇入建委指定的资金监管账号。双方应于合同签署后60个工作日内完成权属过户登记。居间费由乙方承担，因出售方原因导致不能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买手方有权选择解除合同或者继续履行合同，买受方解除合同的，出售方应当应自解除合同通知送达之日起十日内退还买受方全部已付款项，并支付房款20%的违约金，并承担买受人因履行合同所支付的全部直接费用等。上述合同甲方签字处由程江萌签署“方菊华”名字，乙方签字处由张茵茵签字。
2015年6月26日，张茵茵向出售方支付房屋定金2万元，该定金由程江萌收取，程江萌于当日签署“方菊华”的名字向张茵茵出具了定金收条。张茵茵向中介公司支付了中介费6.6万元。
后来因张茵茵得知方菊华早已死亡，因此双方发生了争执。
2015年9月11日，张茵茵将程江萌起诉至北京市海淀区人民法院，诉求法院判令：1、确认双方之间签订的合同无效；2、判令程江萌返还我定金2万元；3、判令程江萌赔偿我房屋价差损失150万元；4、判令程江萌承担本案诉讼费。

审判结果：
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
1、双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议无效。
2、程江萌返还购房定金2万元
3、程江萌于判决后七日内赔偿张茵茵18.6万元。

二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：
二手房买卖纠纷律师靳双权认为，本案是一件因无权代理而引起的房屋买卖纠纷。
本案中，程江萌以方菊华的名义和张茵茵签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，程江萌明知方菊华已经去世的情况下和张茵茵签订了买卖合同及补充协议，其行为应当认定为无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后已被代理人名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，程江萌在方菊华已经去世的情况下与张茵茵签订了《存量房屋买卖合同》及补充协议，系无权代理且程江萌并非该房屋的实际所有权人，因此双方所签订的合同亦应当认定为无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方之间所签订的《房屋买卖合同》及补充协议因无权代理被认定为无效合同，因此程江萌应当将购房定金返还张茵茵。由于程江萌明知方菊华已经死亡的情况并且明知不能得到其追认的情况下还以其名义订立合同，可以看出程江萌的主观恶性较大，因此其应当承担赔偿责任。由于张茵茵主张的赔偿额明显过高，法院依职权予以调整，并无不当，因此，法院的判决是正确的。
综上所述，法院的判决是于法有据，是正确的。

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