拓宽道路房地产开发商可否侵占住户花园

【引语】 
    本文将就房地产开发公司为社区公共利益处分了房屋所有者的部分权益时，应如何处理由此产生的法律纠纷进行探讨。

    【当事人】 

     原告：张展，男，松园小区住户。

     被告：北京市松园小区房地产开发商。

    【基本案情】 

    原告张展与松园小区房地产开发商（被告）于2003年1月22日签订商品房买卖合同，张展交纳房屋首付款109944元，余款10万元办理银行按揭手续。合同签订后，张展对房屋进行了装修并入住。时隔一月，被告为拓宽小区道路，需占用原告一部分花园。纠纷发生后，被告表示可对原告的房屋进行调换或对占用花园进行经济补偿，原告张展予以拒绝，要求对花园恢复原状。

    【评析】 

    本案在处理上存在两种意见。

    第一种意见是原告要求被告恢复原状理由正当，应予支持。理由是：当事人行使权利、履行义务应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，被告在销售广告和宣传材料中有向一楼住户赠送花园的要约邀请，原告在知悉该要约邀请，实地察看了房屋状况后才与被告签订了商品房买卖合同，“一层赠花园”条款对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被告的要约与原告的承诺均是当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，并已实际履行，应为合法有效。被告未经原告同意，擅自占用原告部分的花园，侵犯了原告张展的合法权益，应承担民事责任，原告张展要求被告将侵占的花园恢复原状应予支持。

    第二种意见是，原告张展要求被告恢复原状理由不能成立，应予驳回。理由是：原告张展与被告订立的商品房买卖合同是合法有效的，被告虽然未经原告同意，擅自占用部分花园，侵犯了原告张展的合法权益，是侵权行为，应承担民事责任。

    根据本案的具体情况，被告拓宽小区道路系社会公益行为，是为了小区的整体规划，虽然未能与原告张展协商一致，但是原告张展是小区内一员，应积极参与公益事业的发展。如果恢复原状对小区的整体规划有一定影响，考虑社会效果和整体利益结合，对被告占用花园应以金钱方式予以补偿，在向原告张展释明后，原告张展不要求变更诉讼请求，仍要求被告将花园恢复原状，原告张展的主张已不能实现。应驳回原告张展的诉讼请求。

    法院采纳了第二种意见，判决驳回了原告张展的诉讼请求。


（作者单位：北京市房山区人民法院）


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