多次转让农村房屋引发的合同纠纷

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告(反诉被告)胡先生诉称：1999年6月3日,我与被告侯先生达成房屋买卖协议，我将位于乙区XX村的自家宅院以3.8万元的价格出售给侯先生，双方均已履行了各自的义务。2009年，被告侯先生又将该宅院转卖给被告殷先生、刘女士夫妇。我得知农村房宅不能私自买卖，所以请求法院确认我与被告侯先生于1999年6月3日签订的房屋买卖协议无效，同时确认被告侯先生与被告刘女士于2009年签订的房屋买卖协议无效;要求被告刘女士将位于甲市乙区XX村的院落、房屋及附属物返还我;本案诉讼费、鉴定费由原、被告依法承担。
　　二、被告辩称
　　被告(反诉原告)刘女士辩称并反诉称：对原告提出确认其与侯先生，侯先生与我之间签订的农村房屋买卖协议无效的诉讼请求无异议，不同意承担本案诉讼费。原告出售房屋后又要求返还，其行为有违诚信原则，故应对合同无效产生的法律后果承担主要过错责任。现原告坚持要求返还房屋，请求法院判令反诉被告赔偿房屋重置成新价、装修及附属物损失210871元;反诉被告赔偿区位补偿款175129.50元;3、本案诉讼费及鉴定费3000元均由反诉被告承担。
　　被告侯先生针对本诉辩称：我与胡先生之间的农村房屋买卖行为是合法的。现在评估结果出来了，请法院依据评估结果裁判。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：刘女士系甲市乙区YY村农民,侯先生系甲市乙区×镇ZZ村农民。甲市乙区XX村宅院系胡先生1983年2月通过分家所得。1999年间，胡先生与侯先生达成买卖农村房屋的合意，胡先生将分家所得的位于甲市乙区XX村宅院内的房屋5间出售给侯先生，价款3.8万元,为此双方签订了《房产转让证明书》。协议达成后，侯先生支付了价款，胡先生交付了房屋。2009年12月13日，侯先生与刘女士签订《房屋买卖合同》，侯先生将从胡先生处购买的房屋以20万元的价格转售给刘女士。《房屋买卖合同》签订后，侯先生与刘女士亦各自履行了合同义务。现胡先生以其向侯先生出售农村房屋的行为和侯先生向刘女士转卖房屋的行为违反法律规定为由提起诉讼，请求法院确认其与侯先生、侯先生与刘女士之间的农村房屋买卖协议均为无效，并要求刘女士腾退并返还甲市乙区XX村院的房屋及附属物。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、原告胡先生和侯先生达成的《房产转让证明书》无效，
　　2侯先生和刘女士夫妇签订的《房屋买卖合同》无效，
　　3、本判决生效后本判决生效之日起十日内被告刘女士返还并腾退诉争房屋。
　　4、本判决生效之日起十日内原告胡先生给付被告刘女士房屋重置成新价和装修及设备附属物重置成新价等款项二十一万零八百七十一元，并赔偿被告刘女士信赖利益损失十七万五千一百二十九元五角。
　　五、律师点评
　　律师靳双权分析认为：侯先生和刘女士并非乙区XX村的村民，因而不享有该村宅基地的使用权。胡先生与侯先生订立房屋买卖协议，进而侯先生又与刘女士订立房屋买卖协议的行为，均因涉及宅基地使用权的一并让渡而归于无效。故胡先生与侯先生订立的房屋买卖协议，以及侯先生与刘女士签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定应认定无效。胡先生请求确认其与侯先生签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，应予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以胡先生请求返还院落、房屋及附属物的诉讼请求，应予以支持。因刘女士反诉赔偿损失，所以对其因购买诉争房屋给其造成的损失一并处理。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，最后一手买受人刘女士将诉争房屋及院落返还给第一手出卖人胡先生，胡先生亦应参照评估结果直接给付刘女士房屋重置成新价、装修及设备附属物重置成新价并赔偿信赖利益损失费。关于过错责任的划分，因胡先生对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在刘女士居住多年且对房屋进行增建、修缮后,又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，法院确定胡先生承担70%的责任;侯先生在农村房屋买卖过程中存在过错，但因其不负有返还义务，所以因合同无效产生的法律后果归于刘女士承担。刘女士未经主管部门批准而购买农村宅院及房屋，也应对合同无效承担相应责任，所以确定刘女士承担30%的责任。刘女士反诉请求胡先生给付房屋重置成新价和装修及附属物重置成新价的诉讼请求，应予以支持。根据导致合同无效的过错责任程度，并结合评估报告中的区位补偿价确定信赖利益损失，刘女士反诉要求胡先生赔偿信赖利益损失之诉讼请求应给予支持。