因连续买卖引发的农村房屋买卖纠纷案例

发布日期：2018-11-02 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　基本案情
　　1、原告诉称
　　2013年7月，李某阳诉称：1994年9月，李某阳将位于北京市通州区1号院落及房屋以8000元的价格卖给贺楠，贺楠又将房屋转卖给郭达，后郭达又转卖给李某。2011年，李某阳依法起诉购房人贺楠，要求确认双方的房屋买卖协议无效并腾房。2012年2月29日，通州区法院判决“确认双方买卖合同无效”，贺楠上诉后法院作出“驳回上诉维持原判”的终审判决。
　　2012年，李某阳起诉房屋实际居住人李某腾房时，李某提出民事判决书，其内容确认李某与李某阳于2010年签订的房屋买卖合同有效，李某阳对此提出异议，但一、二审法院都驳回了腾房的诉求。李某阳与第一购房人贺楠已经过通州法院及北京市第二中级人民法院判决，“确认双方房屋买卖合同无效”。因此，购房人与李某等所有签订的房屋买卖合同均属无效，李某与本村村民霍某峰所签订的房屋买卖合同是假的，其侵犯了房屋所有权人的合法权益，属无效合同。
　　通州法院判决书程序违法，李某与霍某峰起诉要求法院确认双方房屋买卖合同有效时，未向法院阐述此房屋正在诉讼之中，一审法院也未调查核实，李某故意隐瞒了事实，骗取了法律文书，使其非法行为合法化，霍某峰一直未出庭，对诉讼事宜全然不知，一审法院未认真调查核实，仅简单做出了判决，实属违法。李某与霍某峰签订的“房屋买卖合同”并非霍某峰购买，合同签字是假的，霍某峰并非实际购房人，以此欺骗手段骗取生效法律文书。房屋现在仍登记在李某阳名下，集体土地使用证的土地使用人也是李某阳，李某无权处分该房屋。故请法院依法撤销通州法院民事判决书;诉讼费由李某、霍某峰承担。
　　2、被告辩称
　　李某辩称：李某阳早在2012年9月4日开庭时已经知道民事判决书，而本次起诉时间为2013年4月11日，已经过了6个月的时间，其起诉应该无效。如果李某阳有权提起本次诉讼，那么案外人郭达也有权提起诉讼，甚至包括我、霍某峰均有权提出撤销与贺楠合同无效的诉讼，国家的司法资源将会被严重浪费，因此，李某阳无资格提起诉讼。
　　李某阳称判决书违反程序，我认为我与霍某峰之间的诉讼没有任何程序违法，反倒是李某阳的程序违法。2011年1月12日审理李某阳诉贺楠及我的房屋买卖纠纷中，我当庭就说了房屋是从郭达处买的，李某阳立即撤销了对我的诉讼，如果当时不撤销对我的起诉，我和霍某峰自然会参加到该案的诉讼中，而不会有后面的一系列诉讼。所谓合同无效之诉、排除妨害之诉，均是其未取得所有权的诉讼。关于我与霍某峰买卖合同真实性的问题，已经过通州法院的审理，双方均已承认并确认签字，在不违反强制性规定和合同法规定的情况下，已被认定有效。合同法只讲相对性，无所谓霍某峰代人买房的问题。因此李某阳起诉主体有问题，事实与理由均不成立。
　　霍某峰辩称：我同意李某的答辩意见。另外，起诉贺楠时，判决中提到双方的口头协议有效，我们有整套的证据链条证明该协议并不是口头的，而是做过公证，且村委会在公证书上作了记录，贺楠案中李某阳存在恶意的诉讼行为，我们是合法取得房屋所有权。因此不同意李某阳的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　李某阳系通州区农民，贺楠系海淀区居民。1994年9月，李某阳与贺楠口头达成协议，李某阳将其位于北京市通州区1号院以8000元的价格转让给了贺楠。贺楠购买房屋后将房屋转卖给郭达，后郭达又将房屋转卖给李某，李某系北京市朝阳区居民。2010年12月1日，李某又将院落和房屋以25万元价款转让给了霍某峰，霍某峰系北京市通州区农民。
　　2011年12月，李某阳诉至通州区法院，要求确认其与贺楠之间的房屋买卖合同无效。通州区法院判决确认李某阳与贺楠之间于1994年9月达成的口头房屋买卖协议无效。后贺楠上诉，二审法院维持原判，驳回了贺楠的上诉请求。
　　2012年3月，霍某峰诉至通州区法院，要求确认其与李某签订房屋买卖合同有效。通州法院判决确认霍某峰与李某签订《房屋买卖合同》有效。该份判决书已发生法律效力。
　　2012年8月，李某阳诉至市通州法院，要求李某腾退院落及房屋。通州法院驳回李某阳的诉讼请求。李某阳不服提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。
　　李某虽已将房屋卖给霍某峰，但涉案院落和房屋仍由其居住使用。李某称希望继续在此画画，霍某峰同意其继续使用房屋。
　　法院判决
　　1、一审判决
　　驳回李某阳的诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　公民的合法的民事权益受法律保护。对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
　　就本案而言，从李某阳提起本次诉讼的时间来看，其在通州区法院民事案件审理中已经知晓北京市通州区法院判决房屋买卖合同有效判决的存在，其提起本次第三人撤销之诉时已经超过了六个月。另，李某与霍某峰签订的房屋买卖合同属于债权行为，具有相对性。李某阳虽主张李某与霍某峰签订的合同系虚假签订，侵犯其民事权益，但提交的证据不足以证明。李某与霍某峰均表示合同系双方真实意思表示，并已实际履行。故法院认定通州区法院判决李某与霍某峰的房屋买卖合同有效的判决书的内容正确，程序合法，且不损害案外人的合法利益，李某阳要求撤销该判决理由不当，证据不足，法院不予支持。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务