借名买房口头的约定,如何判定双方属于借名买房?

发布日期：2020-08-06 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　李一帅上诉请求：1.依法撤销长葛市人民法院作出的民事判决;2.改判驳回被上诉人的诉讼请求;3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.王吉正对涉案房屋不享有物权，也不享有排除强制执行的民事权益。本案中，案涉房屋的所有权人登记为孙斌，应当据此认定孙斌为案涉房屋的权利人。借名买房行为及借名人与被借名人签订的协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，案涉房产的所有权未经变更登记之前仍属登记权利人孙斌。2.王吉正没有证据对抗涉案房屋登记的效力，也就是说王吉正没有充分的证据证明涉案房屋是自己所购买。相反，根据本案的证据向置业有限公司交纳购房首付款、维修基金及天然气开口费、交款票据上的名字均是第三人孙斌，足以证明涉案房屋的所有权人是孙斌。综上所述，本案涉案房屋登记在孙斌名下，王吉正人没有证据证明自己是购买人，王吉正对涉案房屋不享有物权，也不享有排除强制执行的民事权益，请求判如所请。
　　二、被告辩称
　　王吉正辩称，1.一审认定事实清楚，根据大量的证据可以证明王吉正是房屋实际权利人，并一直占有使用，李一帅主张房屋归孙斌所有没有任何的证据，上诉理由不能成立。2.2009年购房时，孙斌刚19岁，没有能力也不可能购买案涉房屋，王吉正借用孙斌名字购房，不违背法律规定，而且李一帅的债权发生在2012年，因此王吉正的房屋实际权利人身份可以对抗李一帅的一般债务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
　　三、本院查明
　　2009年9月5日，王吉正与孙斌签订协议书一份，约定：王吉正以孙斌名义购买房屋，所需的一切款项均由甲方王吉正交纳，在银行的分期付款也由王吉正按时向银行交纳，该房屋交付后，装修由王吉正出资，物业费、水电暖气费等均由王吉正交纳，王吉正对该处房屋享有使用权和所有权，孙斌对该处房产不享有任何权利，购房款全部支付完毕后，孙斌协助王吉正将房产证变更至王吉正名下，所需费用由甲方王吉正承担。王吉正与孙斌分别在协议书上签名摁印。协议签订后，王吉正分五次向置业有限公司交纳购房首付款、维修基金及天然气开口费等相关费用总计165448元，票据上显示交款人的名字均为孙斌。
　　2009年10月，孙斌与银行分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》一份，合同签订后置业有限公司为孙斌办理了房产登记证书，不动产权证号为035860。上述贷款系王吉正通过存现和其名下账户转款至孙斌还款的专用账户进行还贷。2009年11月，涉案房屋交付给王吉正，王吉正装修后于2010年初入住至今，物业费、水电费等均为王吉正缴纳。2012年7月8日、7月24日，孙斌分两次向被告李一帅借款总计58万元，2015年3月19日，李一帅将孙斌诉至人民法院，2015年3月24日，人民法院作出民事裁定书，裁定查封了案涉房产。
　　四、裁判结果
　　最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。从查明的情况看，原告王吉正与第三人孙斌签订的协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，故该协议合法有效。本案王吉正借孙斌名义按揭购房、付款、装修、入住实际占有、使用涉案房屋的事实清楚，证据充分，该院予以确认。关于王吉正是否对案涉房屋享有物权问题。从不动产物权登记产生的公示公信效力看，不动产物权登记系对社会公众产生外部效力，但不动产物权登记的效力仅是一种推定效力，且不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”，因此，当事人有相应证据证明真正的权利人时，可以推翻这种“推定”，从而维护事实上的真实。本案中，从王吉正开始借名买房至实际占有、使用，均发生在孙斌向李一帅借款以及法院查封案涉房屋之前，案涉房屋的产权虽然登记在孙斌名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权，且该登记系基于王吉正与孙斌之间签订的协议书。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。
　　因此，孙斌只是案涉房屋名义上的产权人，王吉正才是案涉房产的真实权利人，依法对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项和第二款规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故原告王吉正关于对涉案房屋停止执行，并确权的主张符合法律规定，该院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。遂依法判决：一、不得执行孙斌名下房产;二、登记在孙斌名下的房产所有权确权给王吉正所有。
　　五、律师点评
　　首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。从上述法律上看，因案涉房屋登记在出名人孙斌名下，因此案涉房屋所有权仍归属孙斌。
　　其次，借名人王吉正与出名人孙斌之间存在的借名买房的约定，除房屋登记在出名人名下外，由借名人实际占有、使用，但该约定仅为内部约定，并不具有对抗善意第三人的效力，王吉正可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，与李一帅享有的债权请求权相比不具有优先性，不能产生阻却执行的法律效果。最后，王吉正与孙斌之间借名买房的行为系为了规避国家购房贷款的相关政策规定，王吉正对该行为可能带来的风险系为明知，根据风险自担及比例原则，对王吉正要求排除执行的诉讼请求应不予支持。

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