房产合同纠纷——子女代替父母购买房屋后合同无法履行出卖人能否向代理人主张违约金

原告诉称
    林某娟向本院提出诉讼请求：1、确认我与段某霞、周某湖于2020年12月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房款支付协议》、《履约服务合同》、《户口协议》于2021年1月5日解除；2、判令段某霞、周某湖连带支付违约金2300000元。本案的诉讼费由段某霞、周某湖负担。
    事实和理由：2020年12月13日，我经中介公司介绍，周某湖作为段某霞的代理人与我签订了《北京市存量房屋买卖合同》等协议。上述协议约定，段某霞以23000000元的价格购买我名下位于北京市一号房屋，段某霞应在2020年12月18日前支付购房首付款22650000元，在12月25日前办理房屋产权变更。合同签订当日，我收到了周某湖支付的定金50000元。合同签订过程中，始终是由周某湖与我沟通买房事宜，周某湖在沟通中也表达了是其本人出资购房的实际情况。合同中“段某霞”的签名均由周某湖代签，且周某湖未提交段某霞委托其代为购房的授权委托书。
    合同签订时，周某湖称其资金充裕，可以在第一时间向我付款，希望我能够将房屋出售给他。当时，我面临着清偿他人借款及投资项目的资金需求，考虑了周某湖所称资金充裕可以快速付清全款的承诺，我放弃了与其他买家的交易机会。因此，我认为段某霞、周某湖应共同作为房屋买卖合同中的买受方，承担相应的权利义务。2020年12月16日，我配合周某湖办理了房屋买卖合同网签。12月18日，周某湖告知我其资金出现了问题无法继续履行房屋买卖合同。因定金无法弥补我的损失，周某湖亦不愿就违约一事继续承担责任，我与周某湖未能就解除合同达成一致意见。
    12月29日，我向周某湖发送了催款通知书，要求段某霞、周某湖继续履行房屋买卖合同，周某湖未予回复。2021年1月2日，我向周某湖及中介公司发送了解除合同通知书。1月4日，我再次发送协议，提出在违约责任暂时搁置的前提下各方先行协议解除房屋买卖合同并撤销网签。因周某湖对于我拟定的解除协议不予认可，导致房屋网签至今未能撤销，我无法出售涉案房屋，故我诉至法院。

    被告辩称
    段某霞、周某湖辩称，我和我母亲段某霞将12000000余元均交给了我的朋友做投资运营，但其实他是在骗取我们的钱财，他给我发了一个30000000元到账的假截图，我们才与林某娟签订房屋买卖合同。合同签订之后，我们发现被骗了，就第一时间，也就是没有超过48个小时立即通知了林某娟和中介公司不能继续买房的情况，并一直表示随时配合解除网签及所有不影响林某娟继续卖房的手续。但不知林某娟出于什么目的，迟迟不去办理，所以我们并未对林某娟造成任何实质性损失。现我们同意解除上述合同，但无力支付违约金，且林某娟所主张的违约金过高。另外周某湖只是段某霞的代理人，并不是买卖合同的当事人。

    法院查明
    2020年12月13日，林某娟与段某霞签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同载明：甲方（出售方）林某娟，乙方（买受方）段某霞，乙方代理人周某湖；房屋坐落一号，甲方应当在2021年1月25日前将该房屋交付给乙方；乙方未按房款支付协议或补充协议约定付款的，按逾期时间分别处理，逾期付款在10日之内的，本合同继续履行，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同，甲方选择解除的，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除，甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任，甲方选择继续履行的，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。
    当日，林某娟（甲方）、段某霞（乙方）与中介公司（丙方）签订《居间服务合同》。该合同约定：甲方确认丙方已按其委托销售并发布该房屋销售信息，乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了该房屋，甲、乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲、乙双方签署了该房屋买卖合同；当日，林某娟（甲方）、段某霞（乙方）与中介公司（丙方）签订《补充协议》。该协议约定：经甲乙双方友好协商同意，约定最迟于2020年12月25日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；由于乙方未按约定支付佣金等服务费，乙方于本协议签署后的3个工作日内支付上述全部服务费；由于乙方原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托周某湖代为签署购买位于一号房产的《买卖合同》以及其它一切相关文件；代理人保证已经获得乙方本人的上述授权，并代理人保证买受人本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋买受办理过程中的相关一切手续；若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无效，则代理人应分别向甲、丙方承担该房屋成交总价款20%的违约金并承担相应法律责任。
    当日，林某娟（甲方）与段某霞（乙方）签订《房款支付协议》。该协议约定：甲、乙双方一致同意，定金总额50000元，乙方于2020年12月13日将50000元以资金自行划转方式划转；乙方于2020年12月18日将22650000元以资金存管的方式支付甲方；甲方同意乙方留存100000元作为物业交割保证金；甲方同意乙方留存200000元作为户口迁出保证金。当日，林某娟（甲方）、段某霞（乙方）与伟嘉安捷公司（丙方）签订《履约服务合同》。该合同约定，甲乙双方委托丙方办理买卖合同履行事宜。当日，林某娟（甲方）、段某霞（乙方）与中介公司（丙方）签订《户口协议》。庭审中，周某湖、段某霞确认上述协议中段某霞的签名均是周某湖代签的。另查，周某湖于2020年12月13日通过个人账户转账方式支付定金50000元。
    林某娟主张，签订本案所涉合同时周某湖未向其出示段某霞出具的授权委托书。周某湖是借用段某霞的名义签订涉案合同。因周某湖、段某霞违约，未按照合同约定的期限支付价款，其于2021年1月4日以快递邮件方式向周某湖、段某霞送达解除合同通知书，周某湖、段某霞于次日签收。
    林某娟为证明其主张，提供短信记录。该记录显示段某霞与林某娟于2020年12月16日办理了网签手续。周某湖、段某霞认可该证据的真实性。林某娟提供其与周某湖的微信记录。该记录显示：周某湖于2020年12月18日告知林某娟钱被卷走了，请求林某娟重新挂牌售房；林某娟回复按照合同办事；周某湖提出用预付的5万元弥补林某娟的损失，并愿意随时配合办理一切可以让房子可以继续正常出售的手续，包括解除网签等手续；林某娟不同意，要求周某湖按合同支付违约金，后双方协商未果。周某湖、段某霞认可该证据的真实性。林某娟提供其与周某湖、中介公司员工的微信记录。该记录显示：林某娟于12月28日告知周某湖尽快付款，周某湖表示无法履行合同，双方协商未果；林某娟提出要先签解除合同协议，再撤网签；周某湖表示愿意配合；中介公司人员提示，签解除合同的协议，需要明确违约责任，现在违约责任能不能达成一致，都不会影响撤销网签合同，后双方就签订解除合同协议事宜未达成一致意见。
    周某湖、段某霞认可该证据的真实性。林某娟提供借款凭证、转账记录，以证明因段某霞、周某湖违约，导致其无法履行与案外人之间的合同，清偿借款，给其造成损失。段某霞、周某湖表示无法确定上述证据的真实性，且该证据与本案无关。林某娟提供其与中介公司人员的微信记录，以证明因周某湖、段某霞拒绝解除网签，导致其一直无法交易。段某霞、周某湖表示无法确定上述证据的真实性，且该证据与本案无关。
    段某霞、周某湖主张，周某湖在签订本案所涉合同时未出示段某霞出具的授权委托书。因被骗无力履行合同，其于2020年12月17日以微信形式通知林某娟和中介公司解除合同。其于2021年1月5日收到林某娟发出的解除合同通知书。另外，其认为林某娟所主张的违约金金额过高。
    段某霞、周某湖为证明其主张，提供微信记录。显示其受到诈骗。林某娟认可该证据的真实性，但表示与本案无关。段某霞、周某湖提供授权委托书。该委托书显示段某霞于2020年10月4日签署委托书，委托周某湖全权办理购买房产事宜。林某娟不认可该证据的真实性。段某霞、周某湖提供定金收据。该收据载明：今收到买受方段某霞购买一号房屋定金人民币伍万元整，以此为证。收款人林某娟，收款日期2020.12.13。林某娟认可该证据的真实性，但不认可证明目的。
    中介公司主张，周某湖在签订涉案合同时未向其公司出示过段某霞的授权委托书。因周某湖与段某霞系母子关系，周某湖曾向其公司保证段某霞同意购买房屋，周某湖在沟通协商过程中承诺由他本人资金支付，故其公司将周某湖作为段某霞的委托代理人签订合同。因段某霞无力履行合同，且无支付能力，周某湖于2020年12月告知其公司无法履行合同，具体时间记不清了；其公司于2021年1月5日收到林某娟发出的解除合同通知书。
    在本案审理过程中，段某霞明确表示因其身体不好，故委托周某湖全权代理购房事宜，授权委托书是其亲笔签署的，其对于周某湖签约的行为予以认可。段某霞与林某娟在审理期间解除了网签。

    裁判结果
    一、确认林某娟与段某霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房款支付协议》、《户口协议》于解除。
    二、段某霞于本判决生效后10日内支付林某娟违约金1150000元。
    三、驳回林某娟的其他诉讼请求。

    律师点评
    段某霞与林某娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》等合同，系双方当事人意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。关于上述合同中的买受人一节。上述合同中明确载明买受人为段某霞，周某湖是委托代理人，且段某霞在庭审中亦明确表示其委托周某湖全权办理购房事宜。加之，即使如林某娟所主张的周某湖借用段某霞名义购房，则周某湖与段某霞之间形成借名买房合同关系，该情形亦不影响本案所涉房屋买卖合同的买受人确定，从而本案所涉房屋买卖合同的权利义务亦不能及于周某湖。鉴于此，法院判定本案所涉合同的买受人为段某霞。
    关于合同解除问题。段某霞未依照合同约定的期限支付购房款，已经构成违约，其虽向林某娟明确表示解除合同，但根据法律规定，段某霞作为违约方不享有合同的解除权，故段某霞的该意思表示不产生合同解除的法律效力。林某娟以段某霞未依约支付购房款为由向段某霞于2021年1月4日送达书面解除合同通知，段某霞于次日收到该通知书，林某娟解除合同的行为，符合双方签订的合同中约定的合同解除条件，亦符合法律规定，故法院确认段某霞与林某娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房款支付协议》、《户口协议》于2021年1月5日解除。现段某霞与林某娟虽表示解除《居间服务合同》，但中介公司不同意解除该合同，从该合同约定的权利义务看，中介公司已经履行完毕合同约定的义务，段某霞存在未支付服务费的情况，故该合同不宜在本案中一并予以解决。
    关于违约金一节。段某霞迟延支付购房款，理应按照合同约定支付违约金。段某霞虽表示其是因被骗造成违约，但根据法律规定，因第三人造成违约，违约方仍应向守约方承担违约责任，故法院对于林某娟要求段某霞支付违约金的诉讼请求，予以支持。至于违约金的金额一节，林某娟现主张的违约金虽低于合同约定的金额，但段某霞仍表示过高。法院考虑到段某霞并非恶意违约，且及时将无力继续履行合同的情况通知了林某娟，结合涉案房屋的现市场价格等情况，酌情判定违约金金额为1150000元。至于林某娟要求周某湖支付违约金的诉讼请求，因缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。