【案情】

　　一家房地产公司与一家商贸公司签订《合作开发合同》。按合同约定，地产公司将自己在市区取得使用权的60亩土地与商贸公司合作开发建设住宅，商贸公司按使用面积以每亩200万元向地产公司支付使用费。房屋建设竣工后，商贸公司所建房屋的所有权和土地使用权归其所有。

　　此后，商贸公司向地产公司支付了6000万元土地使用费，并用30亩土地建成了13栋住房和一处停车场。

　　地产公司在商贸公司交付土地使用费后约1年时间，应一家物流公司的请求，用与商贸公司合作开发的60亩土地为物流公司向银行贷款8000万元提供抵押担保。该抵押担保到土地管理部门办理了登记手续。

　　因物流公司未按期归还银行的贷款，银行将物流公司、地产公司诉到法院，请求法院判决物流公司承担还款责任，要求地产公司承担连带还款责任。此后，商贸公司要求加入该起诉讼，提出的诉讼主张是，其向地产公司交纳了30亩土地的使用费，并且自己出资建成了住宅。因此，地产公司向银行提供60亩土地的抵押担保是无效的。

　　争议

　　【争议】

　　在地产公司向银行提供担保的60亩土地中，商贸公司已向地产公司支付了其中的30亩土地使用费，这30亩土地的担保抵押是否有效，成了双方当事人争议的焦点。对此存在二种意见。

　　第一种意见认为，地产公司收取商贸公司的土地使用费，允许商贸公司使用土地的行为，实际上是土地使用权转让行为，而土地使用权转让行为依据有关法律规定，必须进行登记，未经登记的土地转让行为无效。而地产公司用这30亩土地为物流公司作贷款抵押已办理了抵押登记手续，因此，地产公司向银行的抵押担保是有效的。

　　第二种意见认为，地产公司收取商贸公司的土地使用费，允许商贸公司使用土地的行为，是双方的真实意思表示，且其行为未违反法律的禁止性规定，该行为合法有效。但地产公司未经商贸公司同意就将其转让给商贸公司使用的土地抵押给银行，有违民法的诚信原则，对于银行来说有欺诈性质。根据我国《担保法》的有关规定，涉及转让给商贸公司的30亩土地抵押给银行的行为应属无效。

　　【探究】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　地产公司与商贸公司合同约定，交付土地使用费，商贸公司就获得该土地的使用权。因此，争议的这30亩土地，商贸公司具有依法使用权。而且，在地产公司的同意下，商贸公司已在土地上建设了住宅楼。其后，地产公司未经商贸公司同意，单方面将转让给商贸公司的土地向银行作了抵押，地产公司的行为既违反了合同的约定，损害了商贸公司的权益，从而引发财产争议。根据《担保法》第37条“下列财产不得抵押：……(四)所有权、使用权不明或有争议的财产”之规定，地产公司向银行担保抵押中的30亩土地属于无效抵押。

　　结果

　　【结果】

　　日前，法院审理后作出判决：地产公司向银行提供担保抵押中的转让给商贸公司的30亩土地抵押无效，其余部分抵押有效。