一、被告偿还原告借款本金17万元，利息按月利率1.5％计算至执行完毕之日，该款从被告抵押给第三人的财产价值余额中清偿。

　　二、被告与第三人办理的房地产他项权证应予变更。

　　「评析」

　　本案的焦点在于被告与原告、第三人之间分别签订的借款（贷款）抵押权的实现问题。

　　被告因建祥祺大厦缺少资金，向原告借款17万元，约定月利率1.5％，使用期一年，事实清楚，法律关系明确，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，被告理应偿还原告借款本息。关于原告与被告之间签订的以被告的祥祺大厦一楼六间门面房（170平方米）作抵押的协议效力问题。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”而按照该法第四十二条的规定，设立抵押权应进行登记的财产包括：无地上定着物的土地使用权；城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物。当事人如果以上述财产向两个以上的债权人设立抵押时，就应与每一位债权人分别订立抵押合同，确立财产抵押关系，并且到有关机关办理抵押登记。按照上述规定，原、被告之间签订的借款抵押协议，虽属双方自愿签订，但因未依法办理抵押物登记，故不产生法律效力。

　　被告与第三人之间签订的抵押贷款合同，抵押物虽经依法登记，但因抵押物的价值（148万元）远远超过所担保的70万元的债权数额，根据《中华人民共和国担保法》第三十五条之规定“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。其最终旨意仍在于充分保护债权人的利益。从理论上说，抵押权虽有排他性，但其排他性并非是绝对的，而抵押物的价值也未必就与设定担保的债权额相当。由于被告向第三人设定的抵押物是不动产，具有较高的财产价值，价值大大地高于所担保的债权，因此，为使抵押物的价值能够充分得到利用，法律允许抵押人就抵押物所担保债权的剩余价值设定数个抵押权。最高人民法院“关于债务人有多个债权人，将其全部财产抵押给一个债权人是否有效的问题的批复”中指出，“在债务人有多个债权人的情况下，债务人将全部财产抵押给其中一个债权人，因而使该债务人丧失了履行其它债务的能力，侵犯了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，应当认定抵押协议无效。”结合本案的实际情况，对此也有争议，但最后确定被告与第三人间签订的抵押合同，抵押物的价值超过所担保债权的余额部分应认定无效。