另外,我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力,属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是:2002年6月28至30日,在长安新城日1楼的收楼现场,大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城日1楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙,而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务,没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间,长安新城日1楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容,但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了,并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下,严格履行了收楼程序。综上所述,原告诉讼理由不合理,也不合法,故不同意其诉讼请求。
二、 审判情况
经审理查明,大成开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房,其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收,于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于 2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》,以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台].见双方的补充协议(六)。”双方签订的“补充协议”第(六)项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定:出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定(附件三)的标准。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台:白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图,长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后,1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台,南阳台为护栏开敞式阳台。原告认为合同中“封闭阳台:白色塑钢窗”是指如封闭阳台用白色塑钢窗,北阳台即如此。
2002年5月9日,大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》,委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年,自2002年7月1日起至2005年6月30日止。
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