(—)案情
张某向一家房产开发公司购买了一套住宅,双方在《内销商品房预售合同》的补充条款中约定:房产商代购房者办理按揭及公证事宜。事后,该贷款项目因故未获银行批准。因此,某人向房产商要求退房。那么,张某是否能以按揭贷款不成为由,而要求终止预售商品房合同呢?㈡分析
这是一起采用按揭贷款方式预售商品房引起的纠纷。涉及的关键问题是,个人住房按揭贷款的法律性质以及房产商在购房者与银行之间签定的按揭贷款合同中地位和作用。
随着我国市场经济的深入发展,个人住房私有化趋势日益明显。但由于广大中低收入者尚不具备一次性付清房款的经济实力,政府及其它社会机构的各种参与成为必然。所谓个人住房按揭贷款,就实务操作而言,是指按预先订立的合同,购房者先支付一部分房款,剩余部分以银行向购房者提供的贷款支付,同时这笔贷款以购房者欲购置的住房作为担保,其偿还由购房者分期进行还本付息。对于个人住房按揭贷款的法律性质这个问题存在三种不同意见:第一,所有权保留;第二,抵押;第三,权利质押。1、所有权保留说之探讨
从房价的支付看,个人住房按揭贷款适用分期付款之买卖,亦可称为分期购买和出售(INSTALMENTPURCHASEANDSELLING)这是在罗马帝国时期就已出现的—种古老的习惯做法,17世纪迅速发展。1历经数百年的补充完善,时值今日,它已成为一套制度。德国、奥地利、法国、瑞士均有关于分期付款买卖的特别法,各国立法例中,附条件买卖这一法律形式又是值得重视的。
附条件买卖,即所有权保留,就是“约定买受人先占有动产之标的物,到支付一部或全部价金或完成特定条件时,始取得该标的物所有权之契约。”它的法律性质是为“附停止条件的所有权移转,”放置于个人住房按揭贷款这个背景下,也就是说,当分期付款的全部价金得到清偿,即停止条件成立之后,住房的所有权才能移转给购房者,在此之前,所有权由银行保留。换言之,这是一项三方交易,拥有住房的房产商,把住房全价卖给银行,银行按附条件买卖契约卖给购房者。由于“分期付价买卖之标的物,自交付时起,其危险移转于买受人,出卖人保留所有权与否,在所不问”。所以,购房者入住后,对于住房的价金涨跌,因不可抗力而毁损或灭失等造成的一切风险均须负责。另外,如果到了契约约定的期限,购房者不能连本带息偿还贷款,经催告,仍给付不能,则其对住房属无权占有,银行可作为房屋所有人主张所有权,收回占有。
- 上一篇:违约责任与侵权责任的竞合处理
- 下一篇:房屋买卖合同案例评析
相关文章
- ·预售商品房纠纷案例分析
- ·土地使用权转让合同纠纷案例分析
- ·预售商品房抵押登记法律分析
- ·商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题
- ·商品房预售合同登记备案 的效力及争议处理
- ·未取得商品房预售许可证导致合同无效的,开发
- ·曹建平商品房预售合同纠纷一案
- ·商品房预售合同的转让之纠纷
- ·商品房预售合同转让纠纷一案
- ·关于商品房预售合同再转让制度的探讨
- ·宾阳法院快速执结五起商品房预售合同纠纷案
- ·商品房预售合同转让法律性质及条件研究
- ·买卖合同纠纷(一)——商品房预售合同转让纠
- ·商品房预售合同的转让条件
- ·胡乃炳与夏志开商品房预售合同转让纠纷案
- ·王海燕商品房预售合同纠纷案
- ·胡某与夏某商品房预售合同转让纠纷上诉案
- ·商品房预售合同转让纠纷 (合同纠纷二级案由)
- ·商品房预售合同纠纷案
- ·商品房预售合同的“更名费”