两会期间，楼市成为各界讨论的热点话题。地产调控再次成为关注焦点。针对调控政策，主要集中在三个方面：保障性住房、物业税、地产信贷。对此我们将逐一展开分析：

　　保障性住房----短期内预期效应大于实际效果

　　自 07年始，保障性住房话题开始被反复提起。09年末，国家发改委更是首次公开表态，将在2010年拿出全国净收益的10%建保障性住房。 加大保障性住房建设信号明显。地方政府也开始加大保障性住房建设，如北京、上海已经开始有了实质性动作。重庆公共租赁建设工程已经破土动工，而且首次建设在内城，城市中心大规模建设公租房，这些措施提振了公众对政府对地产行业调控的信心。

　　我们的观点：保障性的住房建设实际上是一个长期需要落实的政策，这个政策不可能在短时期内对地产行业的实际供求关系起到巨大影响。由于时间跨度较长，国家经济长期走向存在一定不确定性，保障性住房政策的持续性将成为政策成败的关键。短期来看，保障性住房政策的最大作用，在于影响公众心理预期。为从其他途径调控地产行业，创造较为有利的预期基础。

　　物业税----细节问题尚未解决，短期内难以推出

　　两会期间，围绕物业税如何征收、什么时候出台等一系列问题，各界展开热议。公众对物业税的关注主要集中在 3 个问题上：一、物业税方案是否已经敲定。二、如果方案定稿， “两会”是否能够通过。三、前期宣传物业税在地方 6年的试点情况。近期，国家税务总局税收研究室原主任孙刚表示，物业税方案基本形成，但并不会在“两会”讨论。因为有一些具体的细节没有统一意见，还要继续斟酌研究。

　　我们的观点：物业税开征还有很多现实问题等待解决。第一、物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代;第二、由于我国房地产评估业在跨体 系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难;第三、物业税的出台还需要经过一个立法的过程。物业税的推出，将对我国税收制度产生重大影响。因为关系到地方政府和中央政府的利益分配问题， 许多细节尚无法达成一致。 短期内推出的可能性不大。

　　地产信贷政策----是决定短期地产走势的关键因素

　　自从“国十一条”要求“二套房贷贷款利率严格按照风险定价”之后，关于收紧二套房贷的预期强烈。2010年始，银行的房贷审批延续了去年底的紧缩。在上海，有消息称，中、工、农、建四家银行上海市分行首套房要申请到七折优惠利率已经很难。建行上海市分行首套房首付高达四成，而招行上海分行首套房的利率则要严格执行基准利率。国务院办公厅两会期间发布通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　另外，我国信贷规模开始紧缩，也在直接影响着地产企业的融资情况。而地产行业作为资金密集型行业，对融资具有较强的敏感度。信贷规模的收缩是否会影响地产企业的运营。如果地产企业资金链紧绷，是否会出现快速回笼资金，而降低房屋售价。也成为公众关注的重点。

　　我们的观点：对需求影响最直接的就是信贷政策，购房去杠杆化将会增加购房成本，并减少投资收益。在短期内，确实能够对地产行业起到调控作用。因此，如果二套房的信贷政策一旦收紧，降低了地产的投机性需求。对于挤压地产行业的泡沫，将起到一定的作用。

　　通过对比我们发现，地产企业的贷款增速与我国信贷总量增速的变化方向是一致的，且波动性更加剧烈，经过我们测算，其波动性较信贷总量增速变化要多出 5-8个百分点。根据宏观因素分析得知，2010 年我国信贷总量有可能达到 7.5 万亿左右，与 09 年的 9.7 万亿相比，同比下降 20%。由此我们可以推算出，明年地产行业贷款增速将下滑 25%-28%。

　　另一方面，通过地产企业自有资金增速与全国企业活期存款增速相对比，我们可以发现，它们的变化方向以及幅度是一致的，而且企业活期存款的变化在先，大约提前六个月反映出地产自有资金的变化情况。09 年下半年，企业活期存款增速继续扩大，并创出新高。因此我们认为，2010年地产企业自有资金将在开发资金来源中的占比有较大幅度的提升。原因就在于，2010 年新增贷款有所下滑，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。