摘要: 2010年上半年，北京二手楼市跌宕起伏。经历了第一季度成交价和成交量的快速上冲，之后4月份各项楼市调控政策密集出台，成交量随之应声而落。五六月份成交价随着成交量的持续萎缩而出现回落。政策出台之严厉、市场变化之迅速可以说是前所未有。

　　●先涨后跌成上半年二手房市场关键词

　　我爱我家分析认为，上半年市场交易状况主要分为三个市场交易阶段：

　　首先，元月1日至3月15日为第一交易周期。在经历了2009年最后3个月市场因政策产生的恐慌性购房需求之后，二手房市场交易价格持续攀升，国家为了控制住房价格的过快上涨而持续出台了若干调控政策。交易双方出现一定观望情绪，又逢春节交易淡季，市场交易热情在今年的前两月被明显抑制，市场交易价格的上涨速度也在2月份有所放缓。

　　第二阶段为3月15日至4月14日。虽然3月召开的两会明确提出了严控住房价格的过快上涨，可是随之而来的却是北京市接连出现的地王地块。市场中购房者对政策调控由期望转向失望，恐慌性购房需求再度重生。部分投机投资需求也在这一时段大量进入市场，市场交易呈现单边格局，业主涨价加价现象日趋严重。再加上一些区域内的行政规划改造出台，更加助推住房价格出现飙升。

　　第三阶段为4月15日至今。经历了近一个月的住房价格快速上涨之后，国务院率先出台调控方案，明确抑制住房价格上涨的决心，差异化购房需求，对贷款政策也做出了进一步的细分调整。这一阶段，国家、银行和地方政府相继出台各项政策，其密度之大今年来十分罕见。市场交易热情被急剧打压，部门地区出现了投资客集中挂牌出售现象。以通州、望京为代表的个别区域价格出现明显松动。买卖双方再度呈现观望。随着4月底以来经济适用房过户量的逐步衰竭，6月份的北京二手房市场交易量达到全年次低点，市场交易价格呈现近15%的跌幅。

　　●129个楼盘价格回归至2009年底水平

　　2500个楼盘价格低于3月份

　　据“链家地产”的统计分析，自4月中旬“国十条”新政后，大多数楼盘成交价格下降明显。其中，129个楼盘价格回归至2009年底水平，2500个楼盘价格低于3月份，降价楼盘比例超过65%。

　　与此同时，1400个楼盘价格出现小幅回落，但与前两个月相比，价格也依然处于高位。“链家地产”市场分析师认为，新政后，多数楼盘价格平抑明显，部分楼盘较为抗跌，价格降幅相对较小，但成交量也已明显回落。

　　●个贷市场起伏巨大

　　使二手房市场进入“寒冬”

　　“伟嘉安捷”数据显示，上半年房贷市场交易量起伏变化较大。1-3月份，房贷市场交易量呈现“V”字形增长。4-6月份，房贷市场交易量持续回落。

　　1月1日起，营业税“2改5”政策开始发挥作用，税费优惠政策变革对新年后的交易量产生了较大的抑制作用。再加上1月7日“国十一条”出台和18日银行存款准备金率再次上调，使得2010年1月份房贷市场交易量环比2009年12月份有明显下滑，降幅18%左右。

　　2月份，七天的春节法定长假对房贷市场交易量下滑影响较大。导致 2月份环比1月交易量下降31%左右。

　　进入3月份，房贷市场出现咨询量、成交量双双上涨。

　　进入4月份，房贷市场交易量出现了回落，“伟嘉安捷”认为，这主要是缘于市场严厉政策的出台。一方面，4月18日，国务院发布通知，要求上调二套房首付比例至50%，同时提到不能提供在京一年以上纳税或社保证明的外地人和第三套房客户禁止发放贷款，这在一定程度上造成了交易量的下滑;另一方面，4月20日，北京银监局下发“先抵后放”通知，这一流程的延长将导致业主至少要延后1个月左右的时间才可以拿到房款。“伟嘉安捷”指出，“先抵后放”政策对市场的冲击比较大，从而使得4月份交易量出现了一定的回落。

　　5月份，北京房贷市场交易量继续回落，环比上月降幅约25%左右。

　　6月份，北京房贷市场交易量继续保持回落趋势，降幅为15%左右。