新一轮楼市调控大幕拉开

　　政策还会推出 力度或将超预期

　　据北京晨报报道:新一轮的楼市调控大幕已经拉开。本周一召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头,而相关部门已开始行动。从本月9日的二手房营业税政策恢复到本月14日“遏制部分城市房价过快上涨”,再到最新的首付不得低于50%,从打击投机性炒房到政策警告,再到对开发商土地交易的控制。业内专家表示,中央政府果断出手,这说明这次调控房地产市场的决心是超预期的,未来还会有其他楼市新政出台。

　　压缩囤地、炒地的空间

　　中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立表示,首付50%,一年内付清全款,是硬性压缩企业在土地款支付上的空间,在当今土地价格高涨的形势下,全款支付之后却不开发,将显著增加资金的使用成本和机会成本,相应压缩囤地、炒地的空间。

　　在尹中立看来, 土地款支付时间的压缩明显增加了资金压力,将推动开发商加快开发节奏,保证已成交的土地迅速形成有效的商品房供应。“为了加快卖房进度,开发商肯定在价格上不会定的很高,这对购房者比较有利。”

　　土地市场国进民退?

　　据美联物业市场研究部统计显示,截至12月17日,今年北京合计拍卖涉及住宅类地块为69块。其中有30块地为有国企背景的企业获得,占据市场总比例达到了43%。而民企仅为57%。特别是今年下半年,国企高价拿地频繁,明显占据了市场的主导地位,北京在下半年成交的30块住宅地块中更是有18块由国企拍得,比例高达60%。

　　美联物业市场研究部总监张大伟表示,国企的资金使用成本及资金宽裕程度明显高于民企,这一政策可能造成土地市场国进民退的趋势更明显。“如此严格的限制条件大幅提高了市场准入的门槛。对于未来房产开发格局来说,土地市场天平明显偏向了资金实力更强的央企和上市公司类型的品牌开发企业,中小企业若不能开拓有效的融资渠道,势必被逐渐淘汰出场。”

　　内地土地制度应向香港学习

　　知名财经评论人牛刀表示,近些年来,为了打击开发商炒地,相关部门已经出台不少政策法规抑制开发商囤地,不过,类似“土地两年没开发无偿收回”的政策,在实际执行中的力度远远不够。

　　“化解土地泡沫,重要的是改变现有的土地出让制度,让土地财富全民共享,而不是颁布无关痛痒的首付50%。”牛刀表示,内地土地制度应该向香港学习,“与中国土地供应模式相吻合的只有中国的香港。但是,香港的土地出让金,有50%是要作为土地储备基金,不准本届政府动用,只能由下届政府用于建设社会保障型住宅。”

　　后续政策还有很多

　　尹中立表示,调控楼市的后续政策还很多,比如普通住房与保障性住房建设,土地招拍挂制度如何完善,以及银行对房地产行业实行有差别的信贷政策。

　　“在市场普遍预期中国经济增长依然倚重房地产的时候,中央果断出手,这本身就说明这次调控房地产市场的决心是超预期的。”尹中立认为,当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富,控制房价的效果当然也会比前几次房地产调控要好。

　　开发商拿地首付不得低于50%

　　房地产股应声集体暴跌

　　开发商拿地首付款比例不得低于50%的政策重挫房地产股,昨日,房地产板块成为A股市场下跌的领头羊,至收盘时板块的整体跌幅高达6.35%。

　　沪深两市除ST股票外共有13只个股跌停,其中10只是房地产股票,大多是二三线的开发商。在整个房地产板块中,共有23只个股跌幅超过9%,99只个股的跌幅超过5%。作为该板块的龙头股,万科(000002)、招商地产(000024)、保利地产(600048)、金融街(000402)和中粮地产(000031)等公司虽然已经囤了巨量的土地储备,但昨日的跌幅仍然超过6%。

　　事实上,房地产业近期利空消息频传,而首付款比例不得低于50%的政策显然十分致命。该政策出自财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署五部门近日发布的《进一步加强土地出让收支管理的通知》,通知明确要求开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,则不得参与新的土地出让交易。

　　该通知要求,各省、自治区和直辖市等的相关部门须于明年3月31日前,将本地区贯彻落实该通知的情况上报给财政部等五部门。此前,中央政府规范土地出让的政策文件中,允许开发商一次性或者分期缴纳土地出让金,但没有对首付款比例做出明确规定,因此各城市均自行掌握首付比例,大部分在20%至30%之间,远低于五部门本次通知的要求。

　　土地出让金首付款如果偏低,则在客观上降低了开放商企业拿地的资金成本。此前的媒体报道称,今年下半年北京拍出的4块“地王”中,除广渠路15号地的土地出让金需要一次性付清外,其余3块都约定在签订合同后的3日内支付20%作为定金,剩余部分在半年内付清。

　　上月20日曾在北京顺义区以50.5亿元的天价拿地的大龙地产(600159)昨日也出现在跌停板队伍中。据媒体报道称,当时该公司土地出让金的首付款比例是20%,剩余款项在半年内付清。

　　今年初以来,房地产板块中涨幅超过150%的个股比比皆是,但进入下半年后的走势明显呈现疲态。虽然近期房地产调控的风声正紧,券商们仍试图挖掘该板块中的长线投资机会。国泰君安上周发布的2010年房地产投资策略报告强调,明年要着重关注二三线城市的地产股。这些公司的土地储备具备规模优势,拿地时间早,地价成本低,项目集中分布于某一个经济发达区域或已基本实现全国性布局。