有必要进行租赁登记

 　　新京报：2004年的《草案》曾规定，“出租房屋须到有关部门备案”；而今年《草案》的规定则表述为“房屋租赁登记制度”。房屋租赁登记制度与备案制度有哪些不同？

 　　姜明安：登记与备案在实践中还是有些差别的：备案的作用可能纯粹是“以备考查”；登记的作用则除了“以备考查”外，行政机关还有可能使之具有将登记的信息主动向社会或有关方面发布、发送，以实现某种管理上目的的作用。

 　　新京报：有必要进行租赁登记吗？

 　　薛刚凌：有必要。登记有两个好处，一个是征税方面，政府可以通过登记搜集信息，以便更好的征税。客观地讲，现在房租缴税的比例并不高，因为政府没有信息，不知道谁出租，谁没出租。再一个好处就是保证安全，比如公安部门对承租人有了解，就可以对治安进行提前预防，可以重点监管，预防犯罪。

 　　姜明安：我认为，登记或备案虽然给出租人增加了一定负担，但相对于政府和社会掌握相应信息，以便于更好地保护租赁双方的合法权益和社会公共利益的价值来说，是符合比例原则的。

 　　新京报：房屋租赁登记属于行政许可吗？

 　　程洁：房屋登记备案制度属于行政许可的一种。

 　　从法律基础来看，我国《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定，房屋租赁实行登记备案制度。

 　　签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。第16条规定，房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。可见，对房屋租赁实行登记备案制度是立法授权的行政许可形式。

 　　新京报：草案对登记的规定与以往的规定一致吗？

 　　程洁：草案所规定的许可与《房地产管理法》规定的许可存在区别：其一，草案扩大了登记备案的范围。草案适用于城市和农村房地产，而《房地产法》与建设部的规定仅适用于城市地区。

 　　其二，草案设定了出租房屋的宜居条件，明确规定了人均面积、治安、消防、供水供电等生活条件，这是《管理法》所没有规定的，相当于设置了新的许可要求。建设部的规定中虽然有上述条件，但是没有具体规定，而且在建设部公开发布的60项行政许可项目中，也没有将房屋租赁证列入其中。虽然不能当然认为建设部的规定已经失效，但是从《许可法》的精神来看，对房屋租赁设置许可应当限于《房地产法》所规定的范围内。