每次诞生新地王 开发商同时公布拿地价和楼面地价 后者如何算引人关注———

　　事件回放

　　房价的疯涨，让每一条“地王”诞生的新闻都成为人们关注的焦点。

　　根据最新的报道，2009年12月4日，经过169轮激烈竞价，远洋旗下的远东新地以48.3亿元击败龙湖、保利、万科等19家开发商，拿下亦庄新城三羊居住区地块。

　　该地块折算下来楼面地价就达到1.8万元/平方米，成为亦庄价格最高的“地王”。

　　就在半个月前，位于顺义区天竺开发区的住宅用地昨日由国企大龙地产以50.5亿元 (人民币,下同)夺得,超出底价2.6倍，折合楼面地价每平方米接近3万元。

　　按兴建类似别墅的高档住宅估算,预测新“地王”项目建成后的售价每平方米将超过4万元。

　　回顾近两年关于 “地王”的报道，楼面地价一词频频出现。开发商拍地的楼面价格，也成为了媒体推测今后该区域房价的一个重要标准。

　　但是在浏览“地王”的新闻时，读者不免对楼面地价的计算产生疑问。

　　家住崇文区的张影藏女士来电咨询说，如果现在公布的楼面地价是每平方米1万元，那么今后开发商将楼层盖的高一些，楼面地价不就低下来了吗?

　　事件看点

　　1.楼面地价是如何计算出来的?2.楼面地价和房屋的最终定价有何关系?

　　出镜律师

　　金翔，资深房地产专业律师、北京京剑律师事务所合伙人。

　　律师解读

　　楼面地价 不是法律概念

　　金翔律师说，所谓的楼面地价，是指土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

　　楼面地价不是一个法律概念，也不是政府公布的价格，而是开发商估算出来的价格。

　　计算方法可以套用相关“公式”

　　金翔律师说，楼面地价的计算和两个因素有关，一个是开发商的拍地成本，另一个就是未来该块地所建房屋的面积。

　　一般来说，楼面地价的计算公式应为：(开发商的土地成本，即拍得土地的价格+建房成本)÷未来所建房屋的建筑面积。

　　这里所说的建筑面积包括两项内容：房屋的套内面积和小区公摊的公用面积。

　　规划早定好拍地后可算楼面地价

　　为什么往往开发商拍得土地后，立刻就能公布出楼面地价?

　　金翔律师说，这主要是因为政府进行土地拍卖时，被拍卖的土地一般都是“熟地”。也就是说该土地将建低密度住宅还是高层楼房，以及建多少平方米的房子，在拍卖之前都已经规划好了。

　　参与拍卖的开发商也都有自己的设计方案，该方案是不能轻易进行更改的。竞拍成功后就应当按照方案严格执行。所以说读者不必担心，将来开发商会通过多建房子私自降低楼面地价成本。

　　房屋最终定价一般高于楼面地价

　　金翔律师说，楼面价格也是开发商将来进行房屋定价的依据。

　　一般来说，房屋的最终定价都要高于楼面地价，具体应高多少，可以由开发商自己决定。