《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿不久前公布,如何强化公民的私有财产权保护,引起了社会的广泛关注。然而,在私有财产权保护之外,还涉及城市建设、民生改善、环境整治、经济发展等同样不容忽视的现实利益。理想的政策应当平衡好多元利益诉求,在民生保障中促进城市建设,在社会稳定中推动区域发展。

　　笔者认为,在房屋拆迁的两难困境中讨论私有财产权保护,一方面要明确私有财产权保护的方向,改革不合理的做法和程序,同时也要防止将问题简单化、绝对化,走入超越国情和历史阶段的死胡同。为此,加强房屋置换制度的研究与实践,可能是最具现实效力的办法之一。

　　房屋置换是区别于货币补偿的一种拆迁补偿方式。简单说,就是以房易房、互找差价。它的核心法律依据主要有:《物权法》第42条规定:“征收单位、个人的房屋及其不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”;2001年《城市房屋拆迁管理条例》第3章第23条规定,“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,……被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”、第27条规定,“拆迁租赁房屋……被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换”。可见,房屋置换制度内含着双重价值目标:一方面通过房屋的所有权调换,实现对被拆迁房屋产权的价值补偿;另外一方面,在保护房屋经济价值的同时,也对当事人居住权进行充分保护。这样的制度安排,兼顾了财产保护与社会稳定,更有利于实现多元价值目标的平衡。

　　拆迁在技术上可以看作是一个利益博弈的经济问题。从博弈论的角度分析,一个有效的利益平衡点是实现双方利益均衡的必要条件。这个利益平衡点容易形成,问题就好解决;反之,就难。在促进利益平衡点的形成上,房屋置换制度有其无法替代的独特功效。首先,从被拆迁人的角度看,不愿走的理由因人而异,但最一般性的原因在于对未来房价的上涨预期,尤其是在房价上涨的背景下,这种想法完全合理:货币补偿按现行市场价格进行,只能补偿现实利益,却无法照顾预期利益,这就像手中持有上涨中的股票一样,肯定不愿轻易卖掉,在火爆的房地产销售市场行情中,手里拿着钱,也未必能买到理想的房子。但房屋置换,就如同在大盘上涨时用一支股票去交换另外一只股票一样,在保证现实利益的同时,对后续上涨的预期利益也有一定关照。其次,从拆迁人的角度看,不同区位的项目、新旧项目、甚至同期的项目因评估时点不同造成的补偿价格差异,必然使被拆迁人难以接受;尤其是时间拖延较长的历史遗留项目,如果按当年的市场价格补偿遗留下来的被拆迁人,他们和现今的项目比觉得吃亏,肯定不同意,如果按现在的市场价格补偿,又会失信于当年已经搬迁的被拆迁人。这种情况下,只有采用房屋置换的方式,用房子对房子,才能排除市场评估价格波动的干扰,确保拆迁补偿政策的横向和纵向统一。