■律师信箱

　　问：今年七月，我父亲一个很要好的老同事张生因突发事件导致颅脑受伤。因病情严重，其夫人刘女士决定将自住的一套住房以市场价出售，筹措资金弥补医疗费的不足。我决定买下这套房来帮助他们。经协商，我先支付20万元购房款用于垫付医疗费，余款则与刘女士约定在签订合同并办理递件手续后一次性付清。

　　但合同签订后向房产管理部门递件时，却被告知不能办理过户手续，因为该房产证为夫妻二人名字，属夫妻共同所有，需张生到场办理或授权。而张生入院后，虽经抢救保住了生命，但昏迷不醒至今已近三个月，无任何表达能力，被医院界定为植物人，苏醒过来的可能性极小。

　　请问：刘女士有权出卖这套房子吗?我们签订的房屋买卖合同有效吗?如何才能合法办理房屋产权过户? 文/读者 史女士

　　答疑嘉宾：

　　广东法制盛邦律师事务所律师邹忠胜：根据法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权;共同所有人对享有共同的权利、承担共同的义务;共有人一方无权处理共有财产。

　　由于该房屋共有人之一的张生现为植物人，无任何意识、情感和思维表达能力，不能对房屋买卖作出同意与否的表达，故在未得到张生的同意或追认之前，刘女士无权单独处理该房屋，因此你与刘女士签订的合同属于法律上的效力待定合同。但是，鉴于张生系因颅脑严重损害导致自觉思维活动能力丧失，并处于无意识精神状态，属于广义上的精神病人，可以适用《通则》关于无认定的规定。你可以要求刘女士依照《民事诉讼法》特别程序的规定，向法院申请认定张生无民事行为能力。

　　由于刘女士是张生的法定人，且刘女士出卖该房屋是为了筹措医疗费用于张生的治疗，有利于其病情的恢复和好转。因此，你们可以在法院对张生的精神状态进行司法鉴定并作出认定判决后，持判决书及相关材料共同向房产管理部门申请办理房屋过户手续。