于某与董某签订了一份房屋买卖合同,约定:于某将自己的一间沿街门面房出卖给董某,价格为3万元。合同签订后,双方办理了房屋买卖合同的公证手续,董某付给于某房款3万元。之后,因双方搬家等原因,相互失去联系,该房屋的产权变更登记手续未能按约定办理。当董某终于找到于某,要求办理房屋产权过户手续时,于某拒绝了,并以房屋没有办理产权过户手续为由,诉至法院,请求确认买卖合同无效,要求董某返还房屋。董某当庭也提出反诉,要求于某继续履行买卖合同,办理过户登记。
那么,房屋没有办理产权过户手续,产权所有人能否收回其房屋呢?这涉及到房屋产权过户登记与买卖合同关系的问题。我国通则规定,依据买卖合同取得的,所有权从财产交付时起转移。同时法律也规定,对于不动产的所有权转移,应根据城市房地产管理法第六十条规定:“房地产转让时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记。”由此可见,登记是房屋所有权转移的法定要件。在本案中,由于房屋尚未办理变更登记,所以该房屋所有权尚不属于董某。
房屋既然还不属于董某,那么于某是否就可以主张买卖合同无效,并收回房屋呢?并非如此。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十五条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”这进一步说明财产所有权的转移是履行买卖合同的方式,财产所有权没有如约办理变更登记手续,并不能导致买卖合同的无效,相反,由于一方没有履行财产所有权变更的义务还要承担违约责任。这一规定同样也适用于房屋买卖合同。
显然,房屋产权未办理变更登记手续并不必然导致买卖合同的无效。此外,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才能生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”据此,买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件,法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效,所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。也就是说,未办理房屋变更手续只是不能转移房屋所有权,并不说明房屋买卖合同无效。
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