五、公示原则对我国登记制度的立法启示

　　基于物权的公示原则，世界各国普遍采取登记制度来确认和保护不动产物权的变动和归属。不动产登记制度大致有两种：

　　1.契据登记制又称登记对抗主义。它是政府设专门机构以专设的簿册对当事人订立的不动产转让契约所载内容进行登记。登记簿可供有利害关系的第三人查阅，以起到公示作用；登记与否并不影响不动产转让或权利设定的效力，但未经登记不得对抗善意第三人。契据登记采取自愿原则，登记也仅仅是形式审查。采用契据登记的国家主要有：法国、日本、比利时、意大利等国。

　　2.权利登记是由国家设置专门机关，对不动产权利的取得及变更在登记簿册上予以记载的法律事实。其登记的内容为物权，而不是物权发生的基础行为-契据或合同。登记的目的主要在于确认产权、公示产权变动、赋予表征物权手段?熤な椋牎Ｈɡ?登记的效力主要有：物权变动根据效力、权利正确性推定效力、顺序保护作用。在权利登记体制下，登记具有强制性、普遍性，程序和内容要求也严格于契据登记。权利登记首创于德国，奥地利、荷兰、瑞典等也采取权利登记制。

　　我国也采取权利登记制。我国的不动产?熗恋厥褂萌ê头课荩牼?须进行登记，且登记机关向权利人颁发产权证书，作为权利凭证。但我国目前的不动产登记制度尚为健全和完善，存在的问题主要有：登记机关不统一，土地和房屋的物权登记在土地行政部门和房地产管理部门，手续繁杂重复，耗费时间与物力，且容易导致不动产权主体不一致问题；登记制度发生作用的范围仅限于城市，而有关农村房屋产权的管理在法律上基本上仍是空白；房屋移转登记的效力不明确；房屋产权登记具有强烈的行政色彩。

　　综合以上分析，我们建议：

　　一、设立专门的登记管理机构，建立全国统一的产权登记和公示制度。提高登记的公示作用。例如德国登记的专门机关设在地方法院土地管理局，日本设在司法行政机关法务局，我国可以考虑在司法局或法院设立专门的登记机关。以解决目前房产地产分离、登记机关按行政部门职能划分的不足。

　　二、制定统一的登记规则，对登记的程序、内容、效力等做统一的规范。既然是权利登记制，就应严格登记的程序，对登记的内容作实质性审查，在登记的效力方面，以登记形成主义为原则，以登记对抗主义为补充，按照物权公示原则的要求完善我国的不动产登记制度。

　　三、淡化登记的行政管理色彩。登记本身具有一定的国家干预私权的因素，但其本质上是基于物权公示原则的要求，为保护交易安全的社会需要而确立的制度。因此，登记制度应当定位于私权保护上，而不是国家干预和行政管制上。

　　四、确立登记的请求权制度。一种是基于不动产交易合同而产生的请求合同债务人履行登记义务的登记请求权；一种是因登记与实质上的权利关系不一致而产生的登记订正请求权。只有确立这两种请求权，才能增强登记的法律效力，在负有移转物权的义务人拒不履行或怠于履行登记义务时，赋予权利人请求义务人履行协助登记的义务为权利人取得物权提供法律保障。在登记出现瑕疵或与实质权利内容不符时，赋予权利人按一定程序要求更正的权利，以保护真正权利人的利益。