入世后，我国经济将面临一个全新的国际环境。土地作为最基本的生产要素之一，其利用与管理也必然会受到入世的冲击。WTO对我国土地管理的影响将主要体现在以下两个方面：一是通过对不同产业的冲击，促进产业结构的调整，从而导致土地利用结构的重新组合;二是由于自由竞争的出现，促进企业不断改进经营管理方式，降低生产成本，从而促进了土地的规模化和集约化利用。入世以后，应该如何使现行土地税费制度与WTO的基本规则和内容保持一致?如何通过充分发挥土地税收的重要宏观调节作用，以实现优化土地资源配置，提高土地资源利用效益，保护传统产业，发挥比较优势，弥补竞争劣势和加快区域经济发展之目标?如何建立新的税费制度，以适应土地税费体系国际未来的发展趋势，并适应我国经济发展新的需要?等等一系列问题将是当前土地管理研究领域应当重点深入研究的内容。

　　土地是古老的税基和税源，在经济发展水平较低的阶段，土地税具有十分重要的地位，是各国政府主要的财政收入来源。随着工商业的发展，土地税的地位逐渐被商品税和所得税取代。但是，世界各国的实践表明，土地税是一种良好的和稳定的税源。现代土地课税的重要意义不仅仅在财产和收入的分配上，它将在加强对土地资源利用的管理，在抑制投机交易、抑制贫富过分悬殊等诸多方面发挥重要的作用。

　　一、当今世界各国土地税费政策发展的共同取向

　　世界各国都非常重视土地税费制度建设，由于在资本主义国家，土地多为私有，因此土地税收关系比较明确。土地税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家的土地制度的差异导致了土地税收性质的不同以及征收的方式和办法的不同，但是总体说来都存在着共同的政策取向。通过对美国、法国、德国、日本、台湾等发达国家和地区，以及印度等发展中国家和地区的土地税费政策的比较研究，现将其共同点归纳如下：

　　1、“正税、少费”是各国土地税费政策的一个重要特征。

　　在国外，主要采取土地税收的形式，对于房地产而言无论它处于社会再生产任何环节，要缴纳的规费种类都很少且额度很低，一般仅占房地产价值的2%左右。即便如此，在西方许多国家都把收缴的规费列入地方财政预算，明确它的使用方向和范围，而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用。在采用托伦斯登记制度的国家，政府在登记所有权人缴纳的费用中，还创设一种保证基金，以赔偿通过登记但权益未获保障而引起房地产所有人蒙受的损失。

　　2、各国的土地税收完全是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源。

　　这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面激发地方政府征收房地产税额的积极性，另一方面扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。这在美国体现得最为明显，房地产税由各市、镇征收，大多数收入归地方政府所有，用于当地的基础设施建设，其房地产税一般要占地方财政收入的50%—80%。

　　3、从税收的总体结构来看，各国的土地税都由土地保有课税、土地开发利用课税、土地取得和转让课税三个环节组成;从税收的分布结构来看，各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。

　　各国的土地税收都是把土地看作一种基本生产要素，按照生产要素的流通过程进行课税，从而保证了课税的完整性和系统性。强化土地保有课税将会刺激土地的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。

　　4、各国在调节土地资源配置过程中，都是运用多种税、多次征的复税制，而不是借助单一税种来实施。

　　在市场经济条件下，土地作为生产要素运用于社会再生产过程中，土地所有权、使用权等等都是分离的，从而土地运用于社会再生产过程中，会给不同主体带来不同利益，只有对与土地有关的不同主体的收益都调节到了，才能达到合理利用土地资源之目的。所以，各国在土地税制建设中，都是从宏观调节出发，把土地作为生产要素看待，建立有关土地的复税制体系。

　　5、从税负水平来看，各国土地税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。

　　所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的均要征税，这就为稳定充足的房地产税收入提供了物质基础;“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率;“低税率”，国外房地产税率虽然不高，但能在税基较宽、征收效率较高的条件下，为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。这样的税制搭配可以说代表了房地产税收作为财产税的未来发展方向。

　　二、对入世后我国土地税费制度改革的全方位思考

　　(一)与WTO原则和内容相一致的土地税费制度自身改革问题

　　1、积极推进“费”改“税”

　　WTO框架下的贸易自由化原则和透明度原则，要求我国现行的土地税费制度应该具有公开、公正、透明的特点。然而在我国土地税费制度各种税外收费是一个突出现象，且其中很大一部分税外收费不符合国际惯例的要求，是不合理、不符合规定的，对经济产生了极强的扭曲作用，也给市场准入带来了很大的障碍。

　　据有关资料表明，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达二百项之多。与其他国家相比，其实我国与土地开发相关的税收负担并不重，属于中等税负国家。可是我国有关土地开发的各种收费却大大超过了税收负担，据估算，我国土地税收约占房地产开发总成本的10%左右，而各种收费却占总成本的30%以上，而国外与土地开发有关的费用仅占房地产价值的2%左右。可以说，目前我国的土地收费状况与入世的要求极不适应，对开放和繁荣我国房地产市场产生了极大的阻碍。

　　纵观世界各国的土地收费情况，可以说涉及房地产收费的项目少而又少，且费额很低，主要是以税收的形式，甚至有些国家还出现了“税”改“费”的情况。在发达国家，即使很少的费用也要纳入地方财政预算，对税和费实行分列预算和分别管理，任何收费项目均要有严格的法律依据，变动收费标准需经过严格复杂的法律和行政程序，还要经过严密的计算和公众讨论。发达国家的经验值得借鉴，可以说“正税、少费”已经成为国际土地税费制度发展的必然趋势。

　　2、适用WTO国民待遇原则，建立国内外统一的土地税费征收标准

　　国民待遇原则(National Treatment)通常是指一国给予其境内的外国国民的待遇不低于或等同于其本国国民所享受的权利和待遇。目前我国土地税费的征收标准存在两大差异：一是国内和国外之间的差异，二是国内城镇和乡镇之间的差异。这种差异的存在必然会导致不平等竞争，这将有悖于WTO的基本原则和精神。以城镇土地使用税为例，该税只向国内企业和本国纳税人征收，且该税只对城镇和工矿用地开征，对城镇以外的乡镇企业用地则不征收;对外资企业用地征收的是场地使用费。此外，耕地占用税和城镇维护建设税等也只对内开征。因此，建议对目前我国现行所有的土地税费制度进行清理，统一土地税费对国内外的征收标准，体现公平税收，保障公平竞争。