每逢土地税制改革之际，就是土地租税费体系的热烈讨论时期。上一次对租税费的热烈讨论始于20世纪90年代初期，通过上次讨论，大家基本明确了“明租、正税、少费”的指导思想，并采取了若干措施加以贯彻落实。如今十年过去了，究竟当前的土地租税费是怎样一个情况呢?由于费的问题比较复杂，数据不容易找到，我们只好试着根据国家统计局和国土资源部公布的有关资料就土地税租问题进行一些简单的数字分析。经过研究我们发现：当前的土地租税之比约为5∶1，而且该比例有随着经济发展逐年扩大的趋势;制定和执行土地税租政策的过程就是地方政府和中央政府对国有土地收益分配国有土地收益的分配包括租、税、费和土地使用者的利润四个部分。租是土地所有者凭借土地所有权获得的经济收益，属于初次分配;税是国家凭借国家权力获得的经济收益，属于再分配;费是对行政管理机构行政付出的补偿，也是再分配;扣除租税费以后，剩下的为土地所有者的利润的博弈过程。

　　1 城镇土地使用税仅占地方税收收入的1%

　　从1999-2002年各项土地税收因《中国统计年鉴》中分地区财政收入表内没有城市房产税的统计数据，所以本文所指土地税收只包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四种。占地方税收总收入的比例(图1)中可以看出，城镇土地使用税占地方税收收入的比例只有约1%。自1992年以来，城镇土地使用税占全国税收总收入的比重就一直在不断减少(图2)，这与近年来全国各地土地价格不断攀升，北京、上海等城市房屋租金甚至高于发达国家水平，城市建成区连年快速增加的现实情况明显相悖。

　　据胡鞍钢分析，1997年全国实有房屋建筑面积65?5亿平方米，而当年城镇土地使用税收只有44亿元，也就是说，平均每平方米房屋建筑面积的土地使用税仅为0?67元(《提高税收占GDP比重大有潜力》)。

　　一般来说，房地产的核心价值在土地上，而不是在建筑物上，但我国的城镇土地使用税只及房产税的1/3。究其原因，主要在于当前城镇土地使用税按面积征税，而房产税按价值征税，如此计税依据，难怪城镇土地使用税与房产税本末倒置。举例说来，一级地块与九级地块的城镇土地使用税的税负每平方米仅差几元钱，而一级与九级地块的房价则要相差几百乃至上千元，从而造成房产税高于土地使用税的客观现实，土地的级差收益就在税收中无从体现。

　　2 国有土地出让收益是地方土地税收收入的5倍

　　不论采用年租制还是一次交清，国有土地出让收益的本质都是地租，是土地所有权的经济实现。与土地税收相对较慢的增长速度相比，近两年来国有土地出让收益的速度和总额都可以用迅猛二字来形容，2000-2002年的年平均增长率为146?3%。2002年地方政府通过一级土地市场出让的国有土地收益为2454亿元，约为地方税收收入的1/3，是地方土地税收收入的5倍多(表1，图3)，是城镇土地使用税的32倍。国有土地出让收益已成为财政预算外收入的重要组成部分，这种畸高的比例在发达市场经济国家也比较罕见。

　　表11999-2002年土地税收与国有土地出让收益对比