早先，坊间对外资设限呼声较高的方面包括减免税收优惠、行政管制外汇资金流入和结汇、对引进外资和境外上市进行监管和设限、提高外资房企注册资本的总投资比等。

    事实上，这份《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中最引人注意的武器有两件，其一是首次用来调节和把握外资房企进入的节奏。这是从前端入手限制住外商企业投资房地产；其二是对外商投资者并购境内房地产企业或收购合资企业中方股权的重点关照。

    但是这两记颇具威力的招式是否真的能一剑封喉呢？

    “临时批准证”的矛盾

    《意见》指出，设立外商投资房企由商务部和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。待付清后换发《国有土地使用证》，然后再换发正式的《外商投资企业批准证书》。这也就意味着，外商投资房地产企业的批准成立必须有相应项目的《国有土地使用证》作基础。

    凯德置地的相关人士指出，这跟现在的运行方式存在矛盾。

    现实中，房地产的运作是先有项目公司，再拿土地使用证。佳程房地产总经理助理王哲指出，通过1年期的外商投资企业批准证书，至少名义上将外资投资企业在国内生根延缓了一年。而此条规定会不会产生效果要看政府是否认可临时批准证有开发资格。

    不过，在分析人士看来，通过1年期的临时批准证的考察，才能去拿正式的《外商投资企业批准证书》，不仅做大了政府调控外资的时间和空间，更重要的一点是，加上土地使用证的硬性考核，能够有效防止善长资金运作的外资空壳公司的设立，进而限制海外热钱涌入房地产。

    而综合考虑证还是融资的前提，也就有效减少了外资企业从银行贷款过多存在的隐忧。

    设立股权收购“防火墙”

    另外，此次《意见》对外资以股权和项目转让等形式进入国内房地产着墨颇多。

    此前出台的宏观调控政策令国内房企面临严重的资金链问题，而外资正好乘机抄底，以股权转让或其他方式大量并购境内房地产。

    这点，国家监管部门早就看在眼里。熟悉内情的商务部内部人士指出，目前外资大量涌入国内房地产市场，给资本市场带来巨大冲击。房地产市场需要的是开发资本，而外资玩的都是流通资本，由于国内市场资本本来就过剩,外资大量进来则进一步恶化了这种情况。