一、宁波楼市的暴涨与政府托市

　　宁波最近一轮的暴涨网络超女，想必是业内外包括我在内始料未及的，也是大家关心的焦点问题。今天就来谈谈这个话题，做回事后诸葛亮。

　　事后分析，大致原因好像很简单，一个是大环境转暖，特别是银根放松，金融对地产的影响是最为直接。从小环境上来看，地方政府的托盘起了关键作用，包括大举撤迁、轻轨开建等诸多利好，其中，比较直接的就是货币拆迁的补偿标准大大提高;另一面，主流开发商推波助澜，把土地拍到天价，把房价预期拉的很高，终于把压抑很久的购买激情激发出来了。我的不少朋友的入市，意味着市场主力——中产阶层进场，至少短期内，宁波楼市恢复了购买力，为市场繁荣奠定了需求基础。

　　预测错误很正常，这年头的专家，大都是以“预测错的多，对的少”而出名。翻阅一下金融危机前后，各种专家对经济与金融的讲话，可以很轻易得出这个定律。关键是事后得检讨，学习态度得端正。这点我一向做的不错。

　　首先，地方政府因为自身利益，对房地产托盘是肯定的，很普遍，出台的方法与措施都不可谓不有力，救市之心不可谓不急切，但结果是，没几个城市像宁波最近这样暴涨的。看来，要不宁波市场有特殊性，要不宁波措施比较有效，或者两者兼有。

　　这里要说到北方某中心城市，为提升楼市，推销“举债整理”的大片土地，帮自己解套，手段可谓无不用其所极：市常委会就开了不下十余次，续而推出“史上最强26条“救市，光从字面上看，就比宁波有力度多了，甚至私下动员打造了“七十二家承诺不降价联盟”，惊动了央视深度报道，最后只好亮丽登场，潦草收场。事情虽然很闹剧，救市心切可见一斑。但近来，该降价的还是降价，谁也不提降价补偿的事。“史上最强26条”并不好使。

　　究其原因，主要是此城市财政有限，领导又急功近利，好大喜功，一下子上了两条地铁线，变成吃钱的“老虎机”，一天要用掉7000万，而地方政府一年财政300亿不到，这还是红火的2008年。没办法，只能卖地，2006年到2008年，土地卖出去很多，钱收了不少，搞得千亩大盘比比皆是，日子过的好像还不错。今年，土地卖不出去了网络超女，新开工项目也很少，少了房地产这个贡献大户的支持，地方财政同比下降20%以上，日子很难过。土地供应量大，加上开发商对形势预见不足，在2008年上半年都加大了楼盘供应量，结果在下半年踏空，滞销楼盘甚多，市场存量够消化个二、三年。同期，存量土地更惊人，按现在的消化量，不推地，开发四五年完全没有问题。

　　在这种情况下，“26条”主要针对二手房交易等做了不少工作，但对房价影响更直接的两个方面。第一方面在新推土地价格与拆迁方面，不知道是没想到还是不能为，反而做了不少反面工作。因为政府在开发区中储备的土地甚多，资金压力很大，最近都在出血大促销，成交价大致在去年同期的6成左右，这对市场信心的打击很大。另一方面，政府也看到了拆迁是最能直接拉动市场启动的手段。为此制定了今年拆迁4万户的宏伟计划。但因为政府拆迁纯粹是为了卖地生财，所以对拆迁成本控制很严，原来还有很多“盘外招”可以强拆，最近中央讲“和谐社会”，风声比较紧，所以在钱不到位、补偿标准不高，同期还严控上访的情况下，要顺利完成拆迁的难度很大，所以截止5月底，4万户的计划完成了1000余户，完成了总计划的百分之二点，这一招算是基本熄火。所以在二手交易手续简化，费用减免的促进下，二手房市场是比以前活跃了很多，但这些正面作用根本难以跟地价下跌、拆迁不力资金不到位的负面作用相比，市场能维持就很不易，何谈暴涨。关键问题还是原来地方财政对房地产的依赖程度太大，地方政府没钱。政府有钱，就可以做得多，说的少;没钱，就没法把救市措施落实下去，说的再多，也没用。

　　二、宁波楼市与小盘强庄股

　　经过以上初步的比较分析，可以看出，宁波属于比较特殊的类型。大致有以下几个特点：

　　1、 盘子小。一年的量大致也就在200万平方米左右，跟人家动则1000多万平方米，规模差距很大。属于股市里的小盘股，容易操盘。

　　2、 庄家很强势，有钱。大庄家，其实就是宁波政府，有钱;二庄家，当地的开发商，前些年都赚了不少钱，实力雄厚，是一只强庄股。

　　宁波2008年地方财政鹿鼎记，大致近四百亿，比刚才举例城市要多三分之一，而城市人口与城市规模却不到三分之一，钱多人少加上摊子小，当然更有财力来救市。宁波外贸发达，民营经济活跃，财政对房地产依赖并不太大，不到30%。这个比例在全国都算偏低。

　　而北方某中心城市，城市人口多，摊子大，负担重，而在强势的政府与亟待改善的社会创业环境下，创业十分艰难。民营企业成长不起来，又造成政府长期税源不足，只能救助于房地产业的“短平快”解决当务之急。对房地产的依赖程度惊人，地方财政近三分之二是依靠卖地与房地产开发的税费。本来日子就捉襟见肘，房市一不好，一下子抽掉了地产这块板，哪还有余力来救市。要救，也只能雷声大，雨点小，形成恶性循环。

　　3、 庄家实力雄厚，操盘手法凌厉，强庄股的特征明显。

　　宁波政府对土地推出控制之严，全国罕见，而且是很少几个彻底实行净地出让的城市。净地出让，在现在“尊重物权”、“强调和谐”的情况下，强迁难度越来越大，拆迁只会造成新推土地成本上升，交地进度减慢，总供应量不足。而政府一家垄断土地整理，精力、财力有限，也会造成技术性土地供应不足。同期，在市道不好的时候，因为政府财力充足，政府还能象香港政府那样，有意识的控制推地节奏，少推或不推土地，就从源头上保证了土地的“稀缺性”与“饥渴性”，减少供应量。同时，还可以用货币拆迁制造刚性需求，直接拉动市场。

　　与此相呼应的是，有一群资金实力强劲、冒险精神十足的二庄家——开发商，奋勇向前，在土地市场飚劲十足，屡屡拍出天价土地。除了勇气之外，也有经济账可算，这些二庄家先前就吃了不少土地，把一块地拍高，虽多付了点钱，但连带原来的土地升值，帮以前的土地解套，大帐是算得过来的。

　　以上情况很像盘子小、增发严格控制、在市道不好大庄家还回购、二庄家拼命拉高的股票，股价，想不坚挺都很难。

　　4、 散户特别是大户——投资者的实力也不菲。

　　宁波民间资本雄厚，个人投资活跃，有钱的人或多或少都会投资有不动产。我一个同学做实业图行天下，手里就有十多套高档物业，而且都是一次性付款，只买入不卖出，美其名曰“收藏”。身边的朋友，手里大都有几套房子，近期股市回暖，又让很多人恢复了元气，有能力与心力折腾一下。因为有一定实力，割肉的事一般不干，投资兴趣一向盎然，低吸高抛的事做了不少，在活跃市场的同时，给市场价格的上了“稳定器”与“加速器”。

　　经过以上分析，宁波楼市可以定义为：股性活跃、价格坚挺的小盘强庄股。因近年来房价一直上升，庄家与散户中盈利比例极高，在90%以上，资金实力不菲。在大市回暖时，符合这些条件的个股，其实并不多，在庄家与散户的呼应下，短期拉出几个涨停，很正常。用股市术语来解释最近宁波楼市的反应，也许更容易让人理解。

　　三、现实中的三种土地整理与出让模式

　　宁波房价近年来一直上涨，近期在大势并不明朗的情况下，甚至暴涨，跟同期很多城市的房价运行曲线截然不同，除了上面解释政府财力、开发商以及民间资本雄厚等表层原因，更深层面是实际操作的地产模式的不同造成的，特别是各个城市房地产开发的源头与原材料——土地的整理与出让模式的不同，很关键的造成了后面一系列运作本质上的不同。

　　在中国，虽然各地大的房地产开发模式基本相同：城乡两元土地制度与地方政府坐庄，土地实行“招拍挂”出让的香港模式的混合物。但在实际操作过程中，上有政策，下有变通，因为庄家——地方政府实力的不同、用心不一、操盘手法的不同与执行力度不一，演化出很多变异模式，花样很多，很多甚至有本质的区别。

　　关于土地整理方式，完全按照国家要求实行政府主导净地出让的城市，在全国很少，主要集中在江浙沪的长三角。原因，其一是政府得有财力;其二拆迁操作难度很大，政府要有啃骨头的精神;其三，更关键，政治要清明。这种模式干净、规范、公开、公正，最接近香港模式原型。至于前二个原因，大家都能理解，第三个其实也简单，完全净地拍卖，价高者得，市场公开透明，哪有暗箱可以运作，这也是不少地方政府内心不愿意彻底实行净地的重要原因。

　　很多地方政府采用部分土地与开发商合作整理土地的方式go2map，并不完全垄断一级市场。宁波是政府一家垄断整理土地的一级市场，而很多城市，开发商做一级土地整理工作，整理好挂牌出让，双方利益分成。政府垄断整理土地，一般会向银行举债，也有经营风险，整理出来的土地卖不出去怎么办，有可能变成“烂尾地”。当然，如果像宁波地方政府这样财力雄厚，底气就会足很多，有信心垄断一级市场。问题是，很多地方财力并不充足，政府也不想冒险，而且怕整理土地操作麻烦，这就出来了政府邀请开发商参与一级土地整理的混合模式。实际上，在全国很多城市，政府为了分散整理土地的经营风险与操作难度，与开发商合作做一级开发商，甚至包括北京这样的大城市，也有不少这样的一级开发商。这种模式下，一级开发商与土地的原有方均对土地的归属有相当的发言权，土地市场的竞争不完全充分。一级开发商拿自己整理出来的土地，有先天优势，价格上也会低于市场价，土地市场会形成清晰区隔的势力范围。土地市场呈不完全竞争，土地价格不会像净地拍卖那样瞬间飙升，甚至离谱，土地与房产价格会比较平稳。这种模式的土地供应话语权由政府、开发商与原地主共同掌握，不完全由政府垄断，土地供应量在有限与无限之间，比较近似香港模式跟美国模式的混合物。土地运作有一定的暗箱操作空间。

　　还有不少城市地方政府，为了快速拿到土地出让收益，更干脆：干脆毛地出让，什么事也不干，政府坐在那边收钱。在这种模式下，特别是有些平原城市，土地供应量理论上会接近无限大，实际上也非常大，至少会远超过预期土地需求量。毛地或者准毛地出让，因为拆迁水很深，除了地主或者跟地主关系很铁的开发商，别人去竞争的可能性很小，这样就基本去掉了土地的市场竞争机制，地价会十分平稳。同时政府暗箱操作的空间非常广阔，为很多内地城市所热爱与推崇。这种模式，其实跟土地供应无限大的美国模式更接近，房价平稳也就理所当然。广州先期的华南板块运作方式其实也是这种模式。广州在土地招拍挂之前，大家表扬的“房价平稳”市场状况，其实并不是当地政府规范操作、高明调控的结果house.focus.cn，而是政府对土地市场，特别是远郊土地放任不管，毫不作为的结果，甚至不少是因为个人利益“暗箱操作”运作而成。

　　四、“宁波房价上涨”与“规范操作”的悖论关系

　　说到这里，可能还是有很多人不相信或不愿意相信，宁波房价的连续上涨，包括这次暴涨的很重要原因是：土地市场严格规范运作。而很多不严格操作国家土地整理与出让规定的城市，房价往往倒会比较平稳。因为处于社会转型时期，中国的事往往会很奇妙：美丽的方式会产生很多不美丽的结果，反之，不美丽的方式也，会产生看起来很美的结果。悖论很多，给人形成一种类似抽象画的斑驳印象。

　　香港模式的刚性上涨有目共睹。在这种模式下，房价很大程度上决定于土地供应方，即土地的价格与成交量，因为土地供应垄断，供应量有限，土地获取市场竞争激烈，“价高者得”的游戏规则，让地价保持向上的刚性，在相当长的一段时间里，房价也保持向上的刚性，然后在一个不知道的时间点脆性下跌，这在以前的文章中已经有详细的分析。美国模式，因为土地供应的无限大，且原地主有很大的话语权，土地市场竞争不充分，价格竞争机制缺位或者很少，所以土地价格会比较平缓。地价与房价更大程度上由需求方的购买力决定，跟人均收入、利率等有关，跟社会与经济发展更紧密些，次贷其实就是利率太低的大背景下引发的。房价一般相对平稳。

　　从这个背景来看，就很容易理解“宁波房价暴涨跟操作规范有很大关系”这句话。因为国家现行规定的土地出让模式其实就是参照“香港模式”，土地出让公开、公正、透明、规范，十分市场化，但缺乏社会保障的内容。而宁波因为操作规范、执行力强，很好地贯彻了香港模式，加上盘子小、地方财政充足等情况也与香港类似，所以地价、房价的运行轨迹，也会跟香港的房价运行轨迹更相近。而内地很多城市因为贯彻不彻底，或者政府不够清明等，把中央规定的香港模式，运作成香港与美国混合模式，甚至有些财政紧缺、吏治腐败的地方政府，干脆把土地运作成暗箱操作为主，土地供应分散，但本质上却近似美国的土地模式。在这种模式下焦点房地产网，房价比较平稳，也接近大众购买力，倒不经意弥补了国家规定的香港模式所缺失的社会保障功能。这也算是这种悖论的意外收获吧。

　　从表面上来看，在现有情况下，类似“香港模式”的城市如宁波，虽然程序清明，但结果却是房价高企，让居民难以承担房价之高，结果好像并不理想。而地产开发过程腐败的很多城市，却歪打正着运作成了“准美国模式”，房价较低与市场平稳，房价匹配居民购买力，很对很多愤青的口味，好像最符合普通老百姓的利益，也比较和谐。问题没那么简单，首先模式的利弊，很难用三言两语就说清楚，用简单的道德标准来判断模式的对错与否，明显简单粗暴。但这种貌似占领了高点的“道德说教”，在历史与现实中都很有市场，对国家社会伤害很大，对转型中的中国更是有弊无利。

　　“香港模式”市场性很强，资本性很强。但经过了1997年的大跌，但现今还是保持了很强的竞争力，是东南亚人才与资金的高点，说明还是有很强的生命力。“美国模式”下，房价不贵，跟购买力匹配，人民的生活水平很高，但还是会遇到次贷这样的问题。新加坡与德国的住房制度类似，把住房视作社会保障的一部分，政府承担了很大的责任，也没指望从中牟利，对房地产交易与居住监管很严，人们生活很幸福，但社会缺乏活力。

　　五、悖论的源头

　　虽然现在中央规定采用的是香港模式，到底应该采用哪种模式更适合国情，其实值得进一步的探讨。现在来看，香港模式因为资本刚性太强，对社会的稳定与和谐是有相当大的副作用，至少需要进一步完善。现在，已经有学者建议取消土地“价高者得”的游戏规则，说明有人看到了这个问题。至于各类模式的利弊，是个大题目，各地到底适合何种模式，更是一个深刻的大题目，限于篇幅，只能在今后的文章中探讨。

　　但有一点可以确定，中国很大，各地的差别不亚于欧洲与非洲的差距。在这种情况下，定一些原则也许可以，费尽心思，去制定放之四海而皆准的操作细则，本来就很无操作性，实际上也很荒唐。问题是这些话，我说给我们家的狗听，它不听。北京有些人也不听。

　　也许，这就是现今中国地产乃至其他问题最大的悖论。