（民宅商用，既要符合法律、法规和管理规约，还要征得有利害关系业主同意）

看到新出台的《物权法》，关先生长出了一口气，对关先生来说，终于有“法”为他撑腰了。他打算近日就去找楼下的吕先生协商，坚决维护自己的“睡觉权益”。

关先生与吕先生属于上下楼邻居，2006年，吕先生有了做买卖的打算。在未与关先生协商的情况下，吕先生将自己的民用住宅改为海鲜酒楼。

自从酒楼营业开始，关先生就很少能睡得安稳。吃饭喝酒的嘈杂声时常把关先生从睡梦中吵醒。久而久之，关先生受不了了，他找到了吕先生，希望与吕先生能异地营业。但吕先生态度很强硬，“我自己的居室，想干啥就干啥！”对此，郑先生毫无办法，他也在琢磨，吕先生用自家住宅开酒楼，自己到底能不能干涉？

2007年，吕先生终于找到了答案。新出台的《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

对于这样的法规出现，福建三通律师事务所律师许水清表示赞同，他表示，《物权法》规定了业主大会、业主委员会等制度，承认管理规约对所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有力的维护。同时，业主也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违背土地用途管制原则、土地利用的规划设计，并会侵害其他业主的权益。本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的利益，规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。

他认为，《物权法》在审议过程中把“相邻业主”改为“有利害关系的业主”，是一个合法、合情、合理的进步，不仅概念明确，操作性也更强。从现实角度出发，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司等行为会造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵等，还有可能影响到小区的安全和管理，从而给许多居民带来诸多生活不便。因此，对于谁来主张小区内是否可以开展某一商用项目时，有权表态的，绝不仅仅是“相邻业主”，这样的面显得太窄了，不符合实际，改成“有利害关系的业主”显然很人性化。

许水清同时表示，该条款修改后，还应该读出题中应有的另一层意思，即“有利害关系”如何认定？这绝不可能是一个主观的认识，否则，势必影响到表决的公正性。因此，应该认识到，从法律层面看，想要主张权利的业主，必须拿出有效证据，证明自己与该商用项目之间确实存在实际、客观、确定的利益关系。

对于如何认定“有利害关系”，中国人民大学法学院副教授王宗玉也有相同的疑问，他指出，《物权法》的规定留下了一个“口子”，没有就“利害关系”作出明确界定。因此，如果业主依据《物权法》“民宅商用”，在具体活动中会遭遇很多尴尬。例如，究竟什么是利害关系业主？如何征求全体业主同意？什么类型的商业用途可以进入民宅？业主权利受到侵害如何维护？ 王宗玉认为，上述问题有赖于今后出台《物权法》实施细则中得到解决。另外，在实施细则出台之前，相关执法部门在对单位进行审批时，也要考虑到具体的情况，是否会危害其他业主的权利。