第四，在不动产物权变动采取生效要件主义的法制下，设定居住权必须加以登记。未登记的，不发生设定居住权的效力；租赁权本质上是一种债权，其设立在某些情况下即便不登记也是可以的。

　　第五，居住权的设定基本上是一种无偿的，带有扶助、友善、帮助的“恩惠行为”的性质。而租赁合同则是一种双务合同、有偿合同，双方都享有权利、承担义务。也就是说，取得租赁权，以支付租金为条件。即便在特殊的情况下需要向房屋的所有人支付费用，居住权人向房屋的所有人支付的费用也是很少的。否则居住权的设定便失去了意义[9].另外，这里还有必要谈到居住权与借用权的区别。居住权与借用权也具有一定的相似性。因为借用权往往也是无偿的。但二者的区别仍然是明显的。其一，居住权是一种物权，而借用权则是一种债权；其二，借用人的权利在效用上比租赁权更弱小。居住权人可以直接支配房屋并可以对抗任何第三人的干涉。但借用人只能依据借用合同对抗房屋的出借人，而无权对抗第三人。其三，借用的期限较短，它往往只能解决一时的住房之需，不能使借用人长期享有稳定的居住权利，等等[10].

　　三、居住权的设立

　　学者一般认为，居住权包括意定居住权和法定居住权两种。因此，关于它们的设立也应从这两个方面加以说明。

　　1，意定居住权

　　全国人大制定公布的《中国物权法草案征求意见稿》第212条规定：设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。根据遗嘱、遗赠或者按照合同约定设立居住权的，应当向县级以上的登记机构申请居住权登记，居住权自记载于登记簿之时起设立。

　　依遗嘱设立居住权，比如房屋所有人在遗嘱中规定，房屋由法定继承人继承，但必须留出一间房屋由其配偶终身使用；依遗赠的方式设立居住权，例如某人在临死前立下遗赠表示，确定其房产由子女继承，但应留出一间房屋由照顾其多年的保姆终身居住；依合同设立居住权，例如男女双方在离婚时，在离婚协议中规定，离婚后房屋所有权归属于男方，但女方应对其中一间房屋享有终身居住权[11].

　　2，法定居住权

　　即依法律的规定直接产生的居住权。例如，法律可以规定父母作为监护人，对于未成年子女的房屋享有居住权，或未成年子女对其父母的房屋享有居住权[12].

　　四 、居住权人的权利和义务

　　1，居住权人的权利

　　第一，对房屋的占有权、使用权。这是居住权人最重要、最基本的权利。但居住权人应当合理使用住房，并承担居住房屋的日常费用。

　　第二，在某些特殊情形下，特别是和房屋的所有人有约定的情况下，居住权人可以把居住的房屋予以出租。

　　第三，居住权人占有、使用住房以及其他附着物，可以不支付使用费，不承担重大维修费用，但当事人另有约定的除外。

　　第四，居住权人对部分住房享有专用的，可以使用该住房的共用部分。

　　第五，居住权人有权对房屋进行必要的改良和修缮，但不得对房屋作重大的结构性的改变[13].

　　第六，居住权人可以对抗房屋的所有人及第三人对自己所居住的房屋的侵害。

　　2，居住权人的义务

　　第一，居住权人应当合理使用住房，并承担居住房屋的日常维护费用。

　　第二，居住权人不得将自己居住的房屋转让，不得由他人继承。

　　第三，居住权人一般不得将居住的房屋出租，但使用的房屋面积巨大有剩余等特殊情况，或当事人约定可以出租时，居住权人可以出租自己的房屋。

　　第四，对房屋的合理保管义务。居住权人在居住期间应当合理保管房屋，不得从事任何有损于房屋的行为。如果房屋存在毁损的隐患，应当及时通知房屋的所有人，或者采取必要的措施予以修缮等等[14].