五、 居住权的消灭

　　一般认为，有下列情形之一者，居住权消灭：

　　第一，居住权人放弃居住权的；

　　第二，约定的居住期限届满的；

　　第三，约定的居住权解除条件成就的；

　　第四，因不可抗力致使住房灭失的；

　　第五，居住权人死亡的。

　　[注释]

　　[1] 有的学者反对居住权人把房屋出租而有收益权，如王利明《物权法论》（中国政法大学出版社2003年版）第533页；钱明星认为应有收益权。他说：居住权包括了租赁权，因为在特殊情况下，居住权人居住房屋较大而生活拮据，此时应允许居住权人出租部分房屋以解一时之需，允许居住权人将房屋出租，不仅有利于减轻其生活困难，对于房屋所有权人的利益也无大碍。转引自王利明《物权法论》，第533页。我认为，可以考虑居住权人有一定限度的出租权。也就是说，允许居住权人在一定条件下可以把房屋出租而获取一定的收益。居住权作为一种物权本来可以在市场上自由转让，但考虑到居住权是为特定的弱者设立的，具有扶助、帮困的性质，是一种特殊的用益物权。所以不允许它转让是应当的。

　　[2] 山田晟《德国法律用语辞典》，大学书林1991版，第742页。

　　[3] 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年7月版，第532页。

　　[4] 王利明：《物权法论》，第532页。

　　[5] 王利明《物权法论》，第533页。

　　[6] 全国人大制定公布的物权法草案第217条规定：居住权期限有约定的，按照该约定；没有约定或者约定不明确的，居住权期限至居住权人死亡时止。

　　[7] 我国合同法第229条规定了买卖不破租赁的原则。

　　[8] 各国法律如日本就明确规定，租赁权的最长期限不得超过20年。

　　[9] 王利明《物权法论》，第534页。

　　[10] 王利明：《物权法论》，第534页。

　　[11] 此三例取自王利明：《物权法论》，第535页。

　　[12] 钱明星：“关于在我国物权法中设置居住权的几个问题”，载〈中国法学〉2001年第5期。转引自王利明《物权法论》，第535页。

　　[13] 王利明前揭书，第536页。

　　[14] 王利明《物权法论》，第537页。