三、基地使用权制度

　　（一）基地使用权的概念与特点

　　基地使用权在现行立法中指的是建设用地使用权。其应包括农村宅基地使用权和城镇建设用地使用权，各种建设用地等统称基地使用权，并不得在流转功能上区别对待。

　　基地使用权在现行立法中其范围涉及地上权、地下权和空间权。“基地”与“地基”是性质不同但又有牵连的两个概念。“基地”是法律术语，是地权的一种。“地基”是建筑专业术语，是指承载建筑物或构筑物的基础部分。

　　（二）基地使用权的原始设立和流转设立。

　　原始设立分以下两种情形。第一是指集体经济组织的成员基于社员权而分配获得的基地权，但此种权利的享有仅限一次。另一种是国家授予某机关或企、事业法人基地权，主要指划拨。

　　流转设立主要是指以征收、交易、赠与、抵押、设典、拆迁等方式获得的物权，但无论是以何种方式设立均应以物权的登记公示为设定要件。

　　任何基地使用权均可自由流转并不受他人干涉。基地使用权的存续系永久性的，不因建筑物的灭失而消灭。基地使用人只因征收、交易、流转、拆迁等行为方可丧失该权利，否则任何组织和个人不得剥夺该权利。更不能因基地权人对基地不开发利用而强制剥夺之，无论是荒芜或利用，均是基地权人的权利，任何组织和个人不得强制。以某一期限内不开发即取消物权的立法具有明显的掠夺性和不正当性。

　　基地权的设立以法定和书面合同设立并行，但自登记时设定，并不得违反土地用途管制规定。当房地权不统一时，应以基地权为主要判别根据，这是由于基地权的社会属性、自然属性和交换价值确定的。

　　（三）基地使用权也可适用时效取得。

　　现有部分物权法理论认为，基地权不得以时效取得。但实际上，这是很不严肃的，也与社会现实之间有极大的矛盾。如某人以改造自然而取得某基地且持续性地达到一定期间，后该基地的范围已纳人政府的建设规划中，如不给此类权利人以基地权，则势必引发社会物权秩序的混乱。故基地权也可适用时效取得，但应以时限较长为宜，一般以20年为准。

　　四、抵押登记中存在的有关问题

　　抵押是一种重要的担保物权制度。由于我国担保法的立法缺陷，致其在登记方面存在重大暇疵。

　　（一）应以“登记对抗主义”取代“登记生效主义”。

　　我国现有抵押登记采用登记生效主义的原则，即抵押合同自登记时生效。这种立法导致了许多无法克服的困难，也混淆了合同法上的生效条件和物权法上的生效条件。抵押合同受债权法调整，其成立与生效均应受当事人意志的约束，不应受登记这一国家意志的干预。抵押登记与抵押权的实现以及抵押物的权属改定不同，登记仅起公示作用。因而不能以登记这一公法上的效力而否认抵押合同这一私法意志。解决这一问题的途径是应以对抗主义取代生效主义。即抵押合同自成立之日起生效且抵押权自合同生效之日起设定，经登记的抵押权自登记之日起取得对抗第三人的权利。这里的关键的确认善意第三人的范围。该第三人应指在抵押合同生效后而在抵押物上享有合法物权或经申请而被人民法院在抵押物上设定司法负担的申请人。如果抵押人有证据证明第三人在明知已投抵押的情形下而仍与抵押人串通改变物权的，不属善意第三人。

　　（二）对单方登记效力的认可。

　　现行担保法要求抵押人和抵押权人双方共同登记方为有效，并未规定单方登记的效力，这在很大程度上损害了债权人的利益。应当规定，只要债权人已合法持有抵押物权利证书的，即应推定抵押人有授予抵押权人登记的意思表示，抵押权人有权持证到登记机关单方进行登记，其效力与双方登记相同。

　　上述制度可有效地解决现实中大量存在的债权人虽持有抵押人交付的权利证书，但又未履行抵押登记的问题。从而使当事人的私法意思和国家公法意志统一起来。因为，从双方签署抵押合同的目的来看，就是为设定有效的抵押权。抵押人当初对权利证书的交附也足以推定其意思是对该目的的支持。如果在此种情形下不赋予抵押权人单方登记的权利，则势必会使抵押人恶意改变意志，拒绝登记，从而使抵押存有暇疵，这对债权人将构成极大不公。