自从北京画家村宅基地使用权买卖案件审判后，关于宅基地使用权流转问题一直是敏感的问题。但在现实生活中，特别在城市的近郊区，集体宅基地使用权的流转非常普遍。那么，放开集体宅基地使用权流转是不利于生产力的发展呢？还是有利于生产力的发展？我个人认为：放开集体宅基地使用权流转有利于生产力的发展。

一、宅基地使用权流转的有关法律、政策规定

《土地法》刚出台时，土地法总则的第二条第四款中规定：国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。由此可见，当时的土地法没有禁止宅基地使用权流转。土地法修改后，新的土地法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条文表面上好像禁止了宅基地使用权的流转，其实，该条文仅禁止农民擅自将农用地转为建设用地，回避了已是建设用地的集体宅基地使用权的流转问题。因此，新的土地法也没有禁止农村宅基地使用权的流转。有关禁止宅基地使用权流转的规定，最重要的文件是国务院发布关于深化改革严格土地管理的决定（国发[2004]28号）。但该文件关于禁止集体宅基地使用权流转的精神，并没有在第十届全国人民代表大会第5次会议上通过的《物权法》中体现。在《物权法》的第153条中规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法律和国家有关规定。由此可见，为了减少争议，《物权法》将宅基地流转问题置身于该法律的规定之外。在司法实践中，关于宅基地买卖是否应以非法买卖土地案件查处，最高人民法院作的司法解释明确规定：宅基地使用权买卖不宜以非法买卖土地案件查处。

二、我市的宅基地确权发证进度

我市位于浙江省东南沿海，建设用地总量为114平方公里，其中，国有建设用地总量大约为30平方公里，集体建设用地总量大约为84平方公里。在我市的全部乡镇中，只有安阳、玉海、锦湖三个办事处的国有建设用地总量占总建设用地量的多数，其余各乡镇的建设用地总量都是集体建设用地总量占绝对多数。我市1992年开始土地登记发证试点，1995年开展土地总登记，2004年，国务院发布关于深化改革严格土地管理的决定（国发[2004]28号）后，我市土地登记的浪潮持续升温。到目前为止，已完成国有土地使用权发证85.4%，集体土地使用权发证率86.7%，其中，宅基地使用权发证率为82.6%。虽然，我市宅基地的发证率已达到80%以上，但我市历史的宅基地登记存在不少问题，如权源依据不足、地形测绘方法原始，面积不准确、登记程序不规范等。

三、我市的农村宅基地使用权的流转

我市是省政府确定的改革试点城市之一，自从《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》出台后，一直对农村宅基地使用权的流转给予办理。根据历史资料统计，我市的农村宅基地交易量从92年的100多宗，上升到2003年的5000多宗。国发[2004]28号文件发布后，我市全面停止了农村宅基地使用权流转的试点。但由于部门立法的不同，到2008年7月1日《房产登记办法》出台为止，房管部门一直在办理农村房地产所有权的过户手续，因此，产生了2万多宗土地使用权人与房产所有权人不相同的登记，违背了房地一体的物权保护原则，埋下了产权争议的极大隐患。什么叫“农民”，我们的理解是：以种田谋生的人。农村宅基地的交易主要集中在城市的近郊区，而城市近郊区的人根本不是以种田谋生，他们为主是靠“二产”或“三产”作为谋生的途径，因此，他们已经不是真正意义上的农民。禁止集体使用权流转，打断了这部分人融资的途径，减慢了农村向城市转化的进程。

四、我市的土地使用权抵押登记

从2003-2008年土地使用权抵押情况分析，我市的每年土地抵押量从50宗上升到今年的1300宗，这说明了两点：1、土地作为法人或自然人的主要资产的地位已越来越显现；2、作为借款方的各大银行越来越严格要求办理土地抵押登记以对抗其他债权人，减少银行放款的风险。由于国发[2004]28号文件禁止了集体土地使用权的流转，2004年11月28日之后，我市停止了宅基地土地使用权抵押登记的办理，但房管部门的农村房屋所有权抵押登记一直在办理。据不完全统计，2007年，我市农村宅基地上的房产抵押登记额为20多亿人民币。我市经济摸式中，私营企业占主体，私营企业的起步阶段是个体工商户，因此，个体工商户是私营企业的孵化器。个体工商房的起步资金如何解决？最好的途径是向银行融资。但随着2008年7月1日《房产登记办法》的出台，房产部门也停止了农村宅基地上房屋所有权的抵押登记，个体工商户的发展受到了极大的制约。这样的结果，即不利于社会财富的创造，也不利于农村富余劳动力的及时转移。为了社会的长治久安，国土资源局建议：省厅应将瑞安市作为允许农村集体宅基地使用权抵押试点县市之一，放开农村集体宅基地使用权抵押登记办理的限制。

五、宅基地使用权与政府、村的关系

我国宪法规定：土地属国家或集体所有，单位或个人所拥有的只是土地的使用权。由于国有概念是全民所有，土地使用权的取得可以通过政府行政许可获得，而国有土地使用权的流转主要由土地使用权拥有者决定。由此可见，政府并没有很深介入国有土地使用权的流转。但对于集体建设用地使用权的流转，情况就比较复杂了：①到目前为止，国家仅出台国有土地使用权流转的规定，没有出台集体土地使用权流转的规定；②若想办理集体土地使用权流转，应先将集体土地征为国有，这还牵涉到征地时征询意愿的对象是全体村民呢？还是原土地使用权？到目前为止，法律还没有明确规定；③集体建设用地被征为国有后，其相应的土地使用权随之丧失。那么，原土地使用者如何可以得到国有土地的使用权？根据现实行法律规定：除公共建设工程外，不允许对任何单位或个人无偿办理供地手续。以上分析我们不难发现：国有土地使用权是完全的使用权，相当于国有土地所有权；而集体宅基地使用权是不完全的土地使用权，要想集体宅基地使用权进入流转程序，首先需通过村与政府两道关卡。

六、允许宅基地使用权流转的法律障碍

允许宅基地使用权流转看似仅是《土地管理法》的一次局部修正，其实关乎我国宪法的重新修订。在我国现行的法律构架中，社会主义公有制是根本制度。根据目前的法律规定：只有国有土地出让的土地使用权才被允许转让。若允许宅基地使用权流转，不仅需突破国有与集体土地使用权区别界限，而且需突破国有划拨与国有出让土地使用权区别的界限。因为，集体土地使用权转让还牵涉到政府是否应补收土地出让金的问题。另外，允许宅基地使用权的流转，必将淡化土地所有权的概念，相关的法律规定需作相应的调整。现行的法律，人为地将建设用地使用权分为国有出让、国有划拨、集体划用，但在现在生活中，这样划分土地使用权有意义有必要吗？我个人认为没有必要。首先，以自然产权为例，我们将农民的建设用地使用权认定为集体划用而不能流转，使其丧失资产的功能，不公平；其次，对于旧城区的居民而言，我们将其祖祖辈辈使用的屋房的土地使用权认定为国有划拨，在该房屋转让时还需补交土地出让金，不合理；第三，对于政府而言，调节个体之间收益差距的工具应是税收，但政府在旧城区房产的转让方面，除收取正常的税之外，还加收土地出让金，等于是重复课税，不科学。