拆迁安置的国有土地使用权能否转让

    廖某原居住地的房屋需实施拆迁，县建设局采用土地安置的形式对其进行补偿，安置用地位于某安置区内，面积为80平方米。2005年10月廖某与张某签订协议，双方约定廖某自愿将土地转让给张某建造，张某在付清地价43000元后，便可及时按城建规划建房，三证办好后廖某应协助办理过户手续，过户费及工本费由张某负担。签订协议后，张某按约履行了支付地价款的义务，且双方到县拆迁办在安置区图纸上挑选了安置土地的具体位置，工作人员在规划图上也批注了张某的名字。嗣后，地价上涨，廖某反悔，协商不成，诉之法院。

    [评析]

    本案争议的焦点问题是廖某拆迁安置的国有土地使用权能否转让？ 在案件的审理过程中出现了两种不同意见：

    第一种意见认为，当事人双方签订的协议明确转让的是位于某安置区内廖某拆迁安置的土地使用权，该安置土地使用权性质为国有划拔土地，国有划拔土地使用权未经有关部门批准不得转让、出租、抵押。本案中转让土地并不具备法律规定的转让条件，故转让协议无效，拆迁安置的国有土地使用权应由被拆迁人廖某享有，张某因此而产生的损失可另行主张。

    第二种意见认为，采用土地安置形式进行补偿的被拆迁人廖某，通过拆迁协议取得实际上是一种安置权，对特定的安置土地享有的债权系特殊债权，被赋予物权的优先效力。在本案中，双方签订协议时对于补偿安置用地的位置、面积及用途均已明确，且当事人双方到县拆迁办在安置区图纸上挑选了安置土地的具体位置，工作人员也作了批注，廖某在拆迁协议上享有的特殊债权已经物权化，因此可认为廖某原居住地的国有土地使用权置换至安置范围内，廖某已享有了安置区特定土地的支配权，享有的权利具有了唯一性。国家立法规定土地转让前须取得土地使用权证或者有批准权的人民政府同意转让，但政府的审批不是对土地使用权转让合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是协议的成立及生效与否的要件。另外，债权转让本质上是一种交易行为，从鼓励交易、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的强行性规定、不对社会公共利益造成损害，就应当允许债权在当事人之间进行转让，廖某将其取得的安置土地使用权进行转让并未违反我国《合同法》的相关规定。廖某与张某签订的协议系双方当事人的真实意思表示，应当遵照民法和合同法的规定，承认这是合同关系，应当以合同关系的准则处理，廖某反悔，实际上是一种毁约的表现，有违诚实信用原则。综上，廖某拆迁安置的国有土地使用权具有可转让性，应由张某享有。

    笔者同意第二种意见。    

作者：龙南法院 曾飞鹏 胡杰辉