存在转租情况租赁合同纠纷案中几个难点问题的分析

  【编者按】  本案是一起典型的存在转租情形的租赁合同纠纷案件，该案历经一审、二审和再审，具有较强的代表性和司法参考价值。文章对案件审理中存在的三个问题进行了深入细致的分析，并明确了认识：一是租赁合同纠纷案件中次承租人的诉讼地位如何确定，这关系到案件的审理范围问题；二是租赁合同解除时增设物应当如何处理，这涉及增设物的性质认定、归属和补偿问题；三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的适用问题。

    要点提示  租赁合同纠纷中，转承租人应当作为无独立请求权第三人参加诉讼，原则上不应当提出自己的诉讼请求，如果提出亦应作为另外一个诉讼；合同解除时租赁物上新增物的处理在当事人没有约定时应根据租赁物性质、可利用价值及当事人过错确定归属和补偿，并且原则应当遵循合同相对性原则。

　　案例索引

　　一审：利津县人民法院 (2004)利民重字第5号（2005年4月14日）

　　二审：东营市中级人民法院（2005）东民四终字第65号（2005年9月21日）

　　再审：东营市中级人民法院（2008）东民再终字第6号（2008年6月21日）

　　案情  抗诉机关山东省人民检察院。

　　申请抗诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：某居民委会。

　　被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：某公司。

　　被申请人（一审第三人，二审被上诉人）：某投资中心。

　　原审上诉人（一审第三人）：曹某。

　　一审法院查明：1998年5月3日，某居民委员会（甲方）与某公司（乙方）签订《续租合同》，将位于某地的综合配套楼于1998年2月31日一次性转交给某公司由其续租；同时还约定某居委会将位于某商场东邻31号楼房三层于1998年5月1日一次性转交给某公司由其续租。此外，合同还约定了两租赁物的范围、租赁期限、租金缴纳时间方式以及双方的权利和义务等。其中第三条最后一款约定，“以上租金不能及时缴纳，每超期一天罚款一千元”；第四条第（一）款第七项约定，“允许乙方在经营期间与外单位联营和租赁使用”，第（二）款第二项约定，“租赁终了，乙方对自身添置的资产及设备有处理权（动资归乙方，不动产归甲方）。合同签订后，某公司在29号综合配套楼后建附属楼、美食城宾馆楼各一座，并在综合配套楼内增设电梯，进行了内外装饰。同年5月10日，某公司将31号楼转租给某投资中心，该中心又在租赁物南边建三层楼房作为招待所，安装了配电设施、水电暖，并对内外进行了装饰。2001年11月29日，某公司将29号综合配套楼及增建的宾馆楼转租给曹某。2002年7月11日，某居委会和某公司签订了一个《还租金协议》，内容为：某公司欠某居委会2001年租金10万元，2002年应缴租金70万元，共计80万元；经双方协商在2002年7月29日还40万元，剩余部分（40万元）在2002年12月30日还清，如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃。2002年7月30日，某公司归还了第一个40万元，因其未按约定归还租金，某居委会于2003年6月向东营市中级人民法院提起诉讼；同年6月24日，东营市中级人民法院按照有关法律规定指定利津县人民法院对该案进行审理。庭审中，经山东正大信会计师事务所对涉案资产进行评估，某公司增设的固定资产现价值为4 151 740.00元（不包括电梯），某投资中心增设的固定资产现价值为469 527.18元（不包括对承租楼房的装饰）。另查证，某公司因未参加2001年度年检而被工商管理部门吊销营业执照。初审庭审中，某投资中心要求作为有独立请求权的第三人主张权利，并以某居委会和某公司作为共同被告，要求其赔偿在转租初期增建的固定资产的投资，法院依法合并审理。

　　某居委会诉称：1998年5月3日，某居委会与某公司签订楼房《续租合同》，将原租给他人的楼房两座一并续租给某公司使用。某公司未按合同约定交纳租金，已构成严重违约，另外又以某公司法定代表人的名义将两座楼房分别转租给两个第三人。加之某公司营业执照被吊销，无资格继续履行租赁合同，请求法院判令解除双方续租合同；判令某公司支付所欠租金750 342.99元，违约金249 600元；判令第三人交出所占用的楼房；判令某公司承担案件诉讼费。后某居委会在初审中变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 175 000元，违约金780 000元；重审时某居委会又变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 885 416元。

　　某公司答辩并反诉称：某公司拖欠部分租金属实，但《续租合同》不应解除；某公司被吊销营业执照可由其法定代表人继续履行原合同；即使解除合同，某居委会也应将某公司在租赁物上的添置财产（四层楼房一座、电梯一套）折价550万元赔偿给某公司；《续租合同》约定的违约金过高，应予减少；不应将他人列为第三人参与诉讼。对某居委会增加的诉讼请求，认为自诉讼开始，涉案租金及违约金就不应增加，此要求不应得到支持。

　　某投资中心诉称：1998年我方转租了某公司续租的东赵楼房后，按照合同的有关约定，在某居委会的地皮上并经其同意建起招待所，共投资3 493 396.53元。如解除合同，要求某居委会与某公司给予我方新建楼房、配电设施补偿费621 015.90元；赔偿装饰、装修、水电暖及其他设施损失费889 693.63元；赔偿违约金500 000元。

　　曹某述称：我应该参加诉讼，我预交了2003年12月份的租金。

　　针对某公司的反诉，某居委会辩称：某公司在租赁的院子内建设四层楼房一座，无建设规划许可证，又无施工许可证，更无法取得房产证，是违章建筑，应自行拆除。某公司要求赔偿500万元无法律依据。某公司不能以《续租合同》取得电梯的处分权。按照后来双方签订的《还租金协议》，某公司投入的固定资产视为自动放弃。应驳回某公司的反诉请求。

　　针对某投资中心的诉讼请求，某居委会认为与其无任何合同关系，其损失应向某公司追偿；某投资中心增建楼房无任何审批手续,属违章建筑，无证据证实经某居委会同意，故应驳回其诉讼请求。

　　针对某投资中心的诉讼请求，某公司认为某居委会与某公司之间的合同约定某公司有转租权，由于某居委会坚持解除合同才影响到某投资中心的利益；某投资中心的楼房建在某居委会的地皮上，某居委会要解除合同，应全部接受这些资产，某投资中心的损失应由某居委会承担。

　　审判  一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，且应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，某居委会与某公司签订的《续租合同》及某公司与曹某、某投资中心签订的转租合同均为合法有效合同。房屋租赁合同中，出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是交纳租金，因此，某公司未及时交纳租金构成根本违约，且其营业执照已被吊销，双方再履行合同已不现实，现某居委会坚决要求解除与某公司签订的续租合同，予以支持；某公司与曹某、某投资中心签订的转租合同应一并解除。某公司应将拖欠某居委会的租赁费足额缴纳，同时承担违约责任。某居委会起诉时违约金的计算是按《续租合同》的约定为249 600元并无不当，应予确认。合同解除后，承租人在租赁物上的添附物随租赁物移转，对某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产，某居委会应当进行适当补偿。对某投资中心的合理要求应予支持，因某公司与某投资中心签订的转租合同中未约定违约金，故可由某公司赔偿其一定的经济损失。尽管某居委会、某公司在《还租金协议》中约定“如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃”，因某公司缴纳第一个40万元时只延期一天且某公司投入的固定资产经评估数额巨大，按照此约定处理显失公平，故对该协议中关于某公司投入固定资产的处理约定不予认定。某居委会提供了有关部门出具的某公司及曹某、某投资中心增建的楼房是违章建筑的证明，该证据形式、内容存在瑕疵，且无违章建筑认定和处理决定，尚不足以证实某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产 是拆除之列，某公司及曹某、某投资中心增建楼房投资之大，时间之长，且某居委会对某公司及曹某、某投资中心增建楼房等是应该明知的，故对某居委会以某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产是违章建筑应自行拆除的主张不予支持。但某公司及某投资中心增建楼房缺乏必要的审批手续，对其投资造成的损失应各自承担相应的责任，某居委会应按该固定资产的现有价值给予一定的经济补偿，某公司和曹某、某投资中心增建的固定资产（增建的楼房）的价值，应该以评估单位作出的鉴定报告的数字为准，即某公司的为4 151 740.00元，某投资中心的为469 527.18元，由某居委会分别补偿50％；同时，某公司及某投资中心所增建的固定资产归某居委会，未作价值认定的动产归某公司及某投资中心所有；某公司增设的电梯归某居委会所有。对某公司要求以法定代表人个人名义承继某公司的权利义务继续履行原续租合同不予支持。某居委会主张曹某、某投资中心不应参加诉讼，因本案的处理结果与其有利害关系，故对某居委会的这一主张不予支持。某居委会要求某公司支付2004年11月30日前的租金1 885 416元及违约金249 600元予以确认，对某投资中心所举的证据主张超过举证期限的主张不予认定。某投资中心要求某居委会、某公司赔偿违约金500 000元无法律依据且某居委会无违约，不予认定；某投资中心因解除合同会有预期可得利益的损失，应酌情认定经济损失为250 000元，因解除合同是由某公司违约造成的，故由某公司予以赔偿；某投资中心对租赁的楼房安装、装修等530 823.87元的价值认定，予以确认，由某公司对某投资中心补偿。判决：一、 自判决生效之日起，某居委会与某公司签订的《续租合同》以及某公司与曹某、某投资中心分别签订的《转租合同》予以解除；二、 自判决生效之日起10日内，某公司支付某居委会租金1 885 416元，违约金249 600元；三、自判决生效之日起10日内，某居委会对某公司增建的固定资产（楼房）按评估价4 151 740.00元的50%进行补偿，即2 075 870元，对某投资中心增建的固定资产（楼房）按评估价469 527.18元的50%进行补偿，即234 763.59元；四、某公司增建的楼房和在租赁物上安装的电梯以及某投资中心增建的楼房和在租赁物上装修、安装的财产归某居委会所有，某公司赔偿某投资中心因合同解除预期可得利益经济损失250 000元，补偿对租赁物的装修、安装费530 823.87元；五、 驳回某居委会的其他诉讼请求；六、 驳回某公司的其他反诉请求；七、 驳回某投资中心的其他诉讼请求。

　　某公司不服原审判决，上诉。

　　二审期间，某公司提交了照片四张和证明一份，是对租赁物现状的现场拍摄。拟证明某居委会在诉讼中未经法院许可，擅自拆除全部的租赁物，对此其依法承担下列两个法律后果：一是导致某居委会事实上不能再承接某公司的合同地位继续履行转租合同，为此，某居委会有全部过错，某居委会应全额赔偿第三人损失；二是导致事实上不能再对某公司在租赁物上增设的价值为4 151 740元的固定资产楼房进行必要的鉴定和认定，对此，某居委会有全部过错，应全部赔偿某公司的全部损失。

　　二审法院未认定新的事实。

　　二审法院认为：一审认定当事人之间签订的《续租合同》和《转租合同》合法有效是正确的。当事人签订合同后，应当严格按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案中，某公司因未在规定的期限内交纳租金，构成根本违约，某居委会请求解除与某公司签订的楼房《续租合同》应予支持。《续租合同》解除后，转租合同也难以履行，另本案所涉标的物已被拆除，转租合同的履行已经不能，故原审判令解除《续租合同》和《转租合同》是合理的。因某公司违约，造成《续租合同》和《转租合同》不能履行，所涉标的物已经全部归某居委会所有，原审判令某居委会对某公司和某投资中心增建的固定资产（楼房）按评估价的50%进行补偿也是合理的。某公司迟延交付租金，构成违约，且其在原审中对电梯款未提供有关的证据，原审对此不予支持是妥当的。故某公司要求全额赔偿租赁物上的添置财产及电梯款的理由不予支持。但原审对某投资中心的预期可得经济损失无直接证据证明，酌情认定其损失为250 000元欠妥，对某投资中心在原审的该项请求不予支持。因本案所涉标的物已经全部归某居委会所有，原审判令某公司补偿某投资中心对租赁物的装修、安装费530 823.87元不妥，应由某居委会给予补偿是合理的。二审审理期间，因某公司对租金和违约金的计算方法没有意见，某公司称某居委会计算违约金数额的依据错误的理由不予支持。判决：一、 维持利津县人民法院（2004）利民重字第5号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项及案件受理费等费用的负担；二、 变更第四项为，某公司增建的楼房和在租赁物上的电梯以及某投资中心增建的楼房和在租赁物上装修、安装的财产归某居委会所有，某居委会补偿某投资中心对租赁物的装修、安装费530 823.87元。

　　抗诉机关抗诉认为，本案二审判决认定事实的主要证据不足，适用法律有误。其理由主要为：（一） 二审判决将某公司的楼房认定为承租物上的添附物不符合法律规定。（二） 增建的楼房在性质上属于违章建筑，二审判决将该违章建筑折价归属某居委会，缺乏法律依据。（三） 二审判决认定某公司和某投资中心违章建筑物价值的证据不足。（四） 二审判决认定某公司根本违约导致合同解除，却又判令某居委会补偿某公司和某投资中心的损失，不符合法律规定。（五） 二审判决判令某居委会补偿某投资中心装修款无事实和法律依据。

　　再审中某居委会同意抗诉机关的抗诉意见；某投资中心不同意抗诉机关的抗诉意见。再审中当事人均未提供新的证据。

　　再审法院查明的事实与原一审认定的事实基本一致。另查明，某公司和某投资中心增建的楼房已于2005年被某居委会拆除。

      再审认为，原二审判决在责任的承担上理由虽有不当，但认定事实基本清楚，法律适用正确，判决结果并无不妥，应予维持。判决：维持本院（2005）东民四终字第65号民事判决。

　　评析  本案是一起较为典型的存在转租情形的租赁合同纠纷案件，主要有三个方面的问题需要探讨：一是租赁合同纠纷中次承租人的诉讼地位，这关系到案件的审理范围问题；二是租赁合同解除时增设物的处理，这涉及增设物的性质认定、归属和补偿问题；三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体的认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的适用问题。

　　一、 租赁合同纠纷中次承租人诉讼地位的确定

　　（一）  “有独立请求权第三人”和“无独立请求权第三人”之争

　　租赁合同纠纷中，次承租人作为第三人参加诉讼基本上没有什么争议，问题在于其是以独立请求权第三人还是以无独立请求权第三人参加诉讼，这关系到次承租人的诉讼权利义务，同时也关系着次承租实体的权利义务，直接影响着案件的审理范围。这个问题在司法实践中基本上呈现为三种情形：（1）次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼，依附于一方当事人（通常为承租方），接受案件裁判结果（通常为归还租赁物），但不能向其他当事人主张权利，其相关权利另行起诉解决（通常要求另行起诉承租方）。（2） 次承租人作为有独立请求权第三人参加诉讼，不依附于任何一方当事人，可以向其他当事人主张权利，案件裁判时通常对其权利义务一并处理。（3） 次承租人不参加出租人和承租人之间的诉讼，租赁合同解除后，次承租人可以另行对承租人提起合同之诉。上述三种情形，以第一种情形居多。

　　本案作为租赁合同纠纷案，除租赁合同双方参加本案诉讼外，原审在审理过程中将转租合同的承租人，即次承租人某投资中心和曹某列为本案诉讼第三人，且允许次承租人某投资中心提出独立的诉讼请求并进行审理和判决。对此，再审过程中存在不同观点：第一种观点认为，某投资中心应当作为无独立请求权第三人参加诉讼，不能提出独立的诉讼请求，其相关权利的主张应当另案解决；第二种观点认为，某投资中心应当作为无独立请求权的第三人参加诉讼，为确保其在诉讼中权利义务的一致性，应允许其向某公司和某居委会主张权利；第三种观点认为，某投资中心可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，可以单独提出诉讼请求。

　　从形式上看，上述分歧产生于次承租人作为第三人的类型问题上，即为有独立请求权第三人亦或是无独立请求权第三人。依据我国民事诉讼法的规定，对当事人双方的诉讼标的认为有独立请求权而提起诉讼的人为有独立请求权第三人；对当事人双方的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上的利害关系，而申请参加或由法院通知参加诉讼的人为无独立请求权第三人。界定第三人类型的关键就在于，第三人对当事人双方的诉讼标的是否有独立请求权。通常认为，民事诉讼标的是当事人之间争议的，请求法院裁判确定的实体法上的权利义务关系，即民事法律关系。依据合同相对性原则，租赁合同显然仅对租赁合同双方当事人有约束力，租赁合同纠纷中双方当事人的诉讼标的为争议的租赁合同权利义务关系，次承租人对此显然没有独立请求权，故次承租人在租赁合同纠纷中，显然是无独立请求权的第三人。

　　（二） 无独立请求权第三人“能否提出诉讼请求”之争

　　租赁合同纠纷中，次承租人以无独立请求权第三人的身份参加诉讼。作为无独立请求权的第三人，能否基于自身利益的考虑，在租赁合同纠纷中向租赁合同的当事 人双方提出诉讼请求，是本案分歧所在。

　　依据民事诉讼法及其相关适用意见，有独立请求权的第三人对当事人双方争议的诉讼标的有独立请求权，可以提出自己的诉讼请求；无独立请求权的第三人被判决裁判民事责任的可以上诉，但一审中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。此规定明确有独立请求权第三人为诉讼当事人，但对无独立请求权第三人的诉讼地位及诉讼权利的规定却较为含糊，导致理解上出现分歧，分歧的关键点在于，无独立请求权的第三人能否提出自己的诉讼请求。一种观点认为，无独立请求权第三人对当事人双方之间的诉讼标的无独立请求权，不能提出独立的诉讼请求，只能依附于一方当事人；另一观点认为，无独立请求权第三人参加诉讼是基于诉讼处理结果同其有法律上的利害关系，这种法律上的利害关系是与当事人诉讼法律关系存在牵连的一种权利义务关系，无独立请求权第三人参加诉讼是一种诉的合并，所以无独立请求权第三人仅仅是对当事人双方之间的诉讼标的没有请求权，而不能说其在诉讼中没有请求权。上述两种观点实际上并不是绝对对立的，它们都建立在认可无独立请求权第三人不能对当事人诉讼标的提出诉讼请求的基础之上，区别在于第二种观点在本诉中引入了另一个牵连的诉。此即解决租赁合同纠纷中次承租人能否提出诉讼请求问题的关键所在。

　　对于诉的基本问题，无论是立法还是理论研究，从体系和技术上考虑，通常是抽象出一个单纯的诉，诉的其他问题，包括诉的合并等，通常是建立在个体诉的规则或者部分变通规则之上。从民事诉讼法的立法本意看，其规定无独立请求权第三人参加诉讼的目的，应当是将当事人之间诉讼裁判结果拘束力扩至无独立请求权的第三人，避免无独立请求权第三人另行起诉本案当事人后的裁判结果与本案裁判结果相矛盾，而不是为了解决无独立请求权第三人与本案诉讼当事人之间的纠纷，也不希望在本案当事人之间的诉讼中引入另外一个诉一并予以解决。由此可以明确，即对无独立请求权的第三人，原则上应当不允许其提出自己的诉讼请求，其与当事人之间的纠纷，可以另案解决。

　　无独立请求权第三人与诉讼当事人之间的纠纷另案解决，可能会产生两个方面的问题：一是诉讼经济问题，无独立请求权第三人另行提起诉讼后，该诉讼与当事人之间的诉讼可能在某些部分重合，导致司法资源的浪费和当事人诉讼成本的增加；二是裁判矛盾问题，当事人另行提起诉讼后，可以出现前后两个裁判的矛盾，有损司法公信。此外，不允许无独立请求权第三人提出诉讼请求还存在一个难题：无独立请求权第三人可能会被判决承担责任，如果不允许其提出诉讼请求，那么就会人为地将其基于同一法律关系产生的权利义务割裂开来，导致其权利义务的不对等，不符合程序正义原则。对此，我们认为，无独立请求权第三人另行起诉，相对方通常是前一个诉讼的当事人，对前一个诉讼裁判结果，在另行诉讼中必定会由一方提供给法院，而法院在审理过程中对前一个诉讼裁判结果就会直接予以适用，出现裁判矛盾的可能性极小，诉讼成本也不会有较大的额外增加；无独立请求权第三人相关权利也会在后一个诉讼中予以保护，两个诉的最终处理裁判，消除了无独立请求第三人权利义务不对等的状况。

　　虽然原则上不允许无独立请求权第三人提出诉讼请求，但在司法实践中应当根据具体情况予以灵活把握，在某些情况下可以予以变通。最常见的情形是无独立请求权的第三人对当事人之间的诉讼标的不具有独立请求权，但对该诉讼标的的标的物享有权利或者承担义务，无独立请求权第三人以诉的方式提出诉讼请求，或者被诉讼当事人起诉。需要明确的是，此种情形下无独立请求权第三人提出的诉讼请求并非针对当事人的诉讼标的，而是与此有牵连的另一个法律关系，实际上成立另外一个诉，与本案诉讼形成诉的合并。此种情形还应有一个考虑，即引入的一个诉相对于本诉而言，不是过于复杂，不至于导致本诉审理难度的加大，否则应当让第三人另行起诉。本案中次承租人某投资中心提出诉讼请求即属上述变通情形，某居委会与某公司租赁合同纠纷是一个诉，某投资中心与某公司之间的转租合同纠纷又成立一个诉，某投资中心对涉案租赁物享有权利，也承担相应的义务，在租赁合同纠纷中，也提出了自己独立的诉讼请求，本案实际上是对两个诉的合并审理。　　　　　　

　　二、 租赁合同解除时增设物的处理

　　（一） 租赁物上增设物的类型及处理原则

　　租赁合同期间，承租人（或次承租人）通常会基于使用需要在租赁物上增添一些“物”，实践中“物”的形态多样，依据不同的标准可进行不同的划分，如依据是否经出租人同意可分为经出租人同意增设物和未经出租人同意增设物；依增设物的建设或存在是否符合法律规定可分为合法增设物和违法增设物；依增设物的表现形态通常可分为扩建、增建物和添附物。

　　对于增设物的处理，合同法仅规定承租人经出租人同意可以增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。显然该规定在司法实践中，并不能满足解除增设物问题的需要，特别是增设物归属的确定问题，其中涉及增设物的能否取回问题、租赁物能否恢复原状问题、投资增设物和租赁物损害的补偿问题等。租赁合同纠纷司法实践中此类问题较多，对此类问题研究成果颇丰。对该增设物的处理原则，当事人有约定的，如果约定不违反法律规定，一般按当事人约定处理。当事人没有约定，依据民法和合同法的规定及原则，理论上的认识和实践中的作法较为一致，即增设物能取回的应当由承租人取回，不能取回的视不同情形予以处理：（1） 未经出租人同意，承租人自行决定增设的，承租人应当自行将添附物除去，如不能除去，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。（2） 经出租人同意的增设，在合同解除后，由于该增设物不能取回，已经成为承租方的损失，对于这种损失，原则上按照当事人造成合同解除的过错承担赔偿责任。如虽是承租方违约，但所留增设物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿①。 

　　（二） 租赁合同解除时违法增建物的补偿

　　本案中，租赁合同解除时，对某公司和某投资中心在某居委会租赁物上增建楼房和装修装饰物，特别是增建楼房的归属、补偿问题，是本案一审初审、重审，二审和再审审理中的一个争议焦点。某公司主张增建楼房应当归某居委会所有，某居委会应当给予补偿；某居委会认为对方增建楼房未经其同意且是违章建筑，应当由对方自行拆除，恢复租赁物原状。再审时对该问题的解决，特别是对装修装饰物的处理，基本上遵循上述合同解除时增设物的处理原则；但对增建楼房的处理，基于其自身的特性，予以了相应的变通处理。

　　本案中，依据租赁合同和转租合同的约定以及涉案增建楼房的规模，可以认定增建楼房是取得某居委会的同意的，该增建楼房显然不能取回，在租赁合同解除时，某公司已无法继续利用，显然已成为其损失。对该损失，如果按照上述增设物的处理原则，损失是由某公司的违约行为导致的，某居委会原则上不应给予补偿，并且增建楼房的建设没有经过相关行政主管部门的许可、批准，无相应的行政审批手续，属违法建筑物，对某居委会而言已没有利用价值，某居委会显然不应给予赔偿和补偿。我们认为，上述增设物处理原则在处理一般添附物，或者说是处理合法增设物时比较妥当，但对法律不认可其合法性的增设物，在合同解除时就不应当依据造成合同解除的过错来划分损失承担责任，也不应当按照其可利用价值来确定补偿责任，而是应当依据当事人对不合法增设物产生的过错来分担由此带来的损失。因为对这类不合法的增设物，随时有可能被拆除，由此导致的损失随时可能产生，而不是必然发生于合同解除时，与导致合同解除的责任也没有必然的联系。本案再审审理时，考虑到某公司（某投资中心）增建涉案楼房是取得某居委会的同意，对不合法楼房的建设，某居委会存在过错，故认定某居委会对由此产生的损失承担过错相当的补偿责任。再审对这种补偿责任的认定，区别于二审的认定理由（按照增建楼房归某居委会所有这一事实来认定某居委会的补偿责任）。

　　三、 租赁物上次承租人增设物的补偿主体的认定

　　（一） 次承租人增设物的补偿主体应当依据合同相对性原则确定

　　本案中，某投资中心以出租人某居委会和承租人某公司为相对方，提出了自己的诉讼请求，要求对其在租赁物上的增建楼房和装修装饰投入给予补偿。对此诉请求的对象，某居委会提出抗辩认为，依据合同相对性原则，某投资中心的该项请求应当向某公司主张；某公司及某投资中心则认为，某投资中心的增设物是附着于某居委会的租赁物上，归某居委会所有，应当由某居委会给予补偿。此争议为本案的另一个争议焦点，涉及合同相对性原则的适用。

　　如上所述，租赁合同纠纷解决的是出租人与承租人之间的权利义务的分配，次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼，一般不能提出诉讼请求；如果提出诉讼请求，则形成另外一个诉，即承租人与次承租人之间租赁合同诉讼，与出租人与承租人之间已存在的诉构成诉的合并。根据合同相对性原则，在后一个诉讼中，次承租人诉请的对象应当是承租人。由此可以明确，次承租人就其在租赁物上增设物的补偿请求，应当向承租人提出，由承租人给予补偿。对该补偿，承租人也可依据合同相对性原则，要求出租人给予补偿。对租赁物上增设物的最终补偿主体，还是出租方。但能否据此要求出租方直接就增设物给予次承租人补偿呢？我们认为，出租人和次承租人之间并没有直接形成民事法律关系，法院如果在其二者之间直接进行权利义务分配，没有明确的法律依据，而且在一定程度上会损害合同相对性原则。

　　（二） 次承租人能否要求出租人就其在租赁物上的增设物进行补偿

　　本案中，对某投资中心提出的增设物的补偿请求，一审法院判令由某公司予以补偿，二审认为增设物已归某居委会所有，故改判由某居委会予以补偿。对此，再审认为，依据合同相对性原则，某投资中心增设物的补偿应当由某公司予以补偿，而某公司可针对该增设物向某居委会主张补偿。

　　本案再审审理时也认为某投资中心增设物的补偿责任，应当由某公司承担，之所以维持某居委会补偿某投资中心增设物的二审判决，主要是基于以下原因：一是本案原一、二审将租赁合同和转租合同纠纷均纳入本案审理，期望一次性解决三方合同纠纷，再审即便认为转租合同纠纷不宜纳入审理，但考虑到各当事人已为此纠纷进行过四次审理，如果再审时将某一部分纠纷剔出审理范围，显然当事人难以接受，而且也不利于诉讼经济，故再审亦将各方纠纷一并审理；二是本案原审审理过程中，某公司未就某投资中心的增设物向某居委会提出请求，而是某投资中心直接提出，如果按照一审法院判决，某公司对某投资中心增设物予以补偿，由于某公司未就该补偿另行向某居委会主张，法院也不能判决某居委会给予某公司补偿，势必造成某公司就此补偿问题另行起诉的局面，二审依据增设物的归属改判由某居委会予以补偿，显然能够消除这种局面。这样虽然突破了合同相对性原则，但从当事人角度看，并没有损害任何一方的利益，反而可以减轻其诉累。需要指出的是，再审对此项判决予以维持，并不是认可这种处理思路，而是基于再审立场，综合多方面考虑作出的变通处理。

 翁秀明 程德刚