确认房屋所有权应依据购房协议与是否登记等情节

【关键字】所有权 买卖协议 房屋登记

【案情简介】

原告：张某。

被告：刘某。

被告：程某。

两被告于1998年向上海青浦某房产经营有限公司购买了系争房屋。2003年5月27日，两被告取得系争房屋房地产权证。房地坐落青浦区某镇某路某号。土地状况用途为住宅用地。两被告于1980年11月2日登记结婚，2001年8月6日登记离婚。原告系被告刘某之妹夫。被告程某于2000年10月20日至2001年7月及2003年7月2日至2006年10月20日在韩国工作。

系争房屋自2000年11月至今由原告占有使用至今。

原告张某诉称：原告与两被告系亲戚关系。2000年11月，两被告因家庭经济困难（被告程某因出国需要资金）遂与原告商议，将坐落于青浦区某镇某路某号的一套商品门面房转让给原告。当时双方商议售价为人民币6万元。同月，原告将上述房款给付了两被告。出于双方是亲戚关系，所以房屋的买卖、房款的给付均没有出具任何书面手续和凭证，但当时在商议该房屋买卖时，有局外人方某、吴某在场，可以证明商议的整个过程。2001年8月，被告程某从国外打工回来就与被告刘某离婚，并对财产进行了分割。然而，两被告又对双方共同出售给原告的商品房进行诉讼。被告程某以系争门面房在双方离婚时未作分割为由起诉被告刘某，要求再作分割。原告认为上述房屋已经出卖给原告，且双方对买卖无异议。故请求判令：一、确认坐落于青浦区某镇某路某号的房屋的买卖成立，系争房屋产权归原告所有；二、本案的诉讼费由两被告共同承担。

被告刘某辩称：其确实于2000年将系争房屋卖给原告，但双方没有签订买卖协议。

被告程某辩称：房屋买卖没有协议，其也并不知晓房屋买卖的过程，对房屋买卖不予认可；如果是买卖，房价6万元也明显低于当时市场价，故不同意原告的诉讼请求。

庭审中，原告主张系争房屋已经由被告刘某卖给原告，但被告程某并不知情，其向张某支付了6万元的房款，后被告刘某归还了2万元，且从2000年11月至今一直由其使用系争房屋。为此，原告提供被告刘某与原告于2008年8月28日签订的房屋买卖协议一份，协议内容为：由于家庭经济紧张，所以把某路90号商业用房卖给张某，价格6万元，于2000年11月卖给张某。附件：张某今后经济条件有能力的话，按市场价赎回。原告提供与案外人徐某、陶某分别于2006年11月3日及2004年12月12日签订的租房协议两份。原告提供2005年6月20日，上海青浦某房产经营有限公司提供的证明。证明内容为：兹由张某前来某房产经营有限公司购买某路90号商业用房，建筑面积37.90平方米，产权属其本人所有。原告还申请证人吴某出庭作证，证人吴某述称2000年11月初，听到被告刘某与原告讨论房屋购买事宜。

被告刘某对上述证据无异议。同时表示，其将房屋转给原告，被告程某并不知情。

被告程某认为系争房屋并没有出售给原告，被告程某对于被告刘某与原告的房屋买卖情况也毫不知情。其回国后得知被告刘某向原告借款6万元，并将系争房屋抵押给原告，由原告收取租金。对被告刘某与原告于2008年8月28日签订的房屋买卖协议，认为系事后补写，且这份协议写明被告刘某如有条件可以赎回房屋，因此并非买卖协议。原告提供与案外人徐某、陶某分别于2006年11月3日及2004年12月12日签订的租房协议两份与本案无关。对于案外人上海青浦某房产经营有限公司2005年6月20日提供的证明，认为案外人上海青浦某房产经营有限公司是在不知情的情况下出具该份证明，不予认可。

【裁判要点】

法院认为：公民合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告提供的其与被告刘某于2008年8月28日签订的房屋买卖协议是后补的，而原告又系被告刘某妹夫，双方存在利害关系，故该协议内容的真实性无法确定。除了原告与被告刘某的陈述之外，无其它证据证明被告刘某将系争房屋转让给原告。即便被告刘某将房屋转让给原告的事实存在，因本案房屋是两被告婚姻关系存续期间所购置，系共同财产，而被告刘某未经被告程某同意擅自转让系争房屋，也应属无效。对于原告主张作为房款交付的6万元，嗣后被告刘某又归还原告2万元，原告亦未能证明其性质为购房款；对于原告提供的证人证言，因证人陈述其与原告系邻居关系，且证人也仅仅是听到原告与被告刘某磋商房屋买卖事宜，故法院不予采信。原告虽占有使用房屋，但不足以证明系争房屋已经向其出售，综合案件其它相关情况，法院认为原告所提供的证据不足以证明原、被告双方已经达成系争房屋买卖的合意。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

原告张某要求确认坐落于上海市某区某镇某路90号房屋买卖成立，产权归其所有的诉讼请求不予支持。

【争议焦点】

如何确定本案房屋的所有权？

【法理评析】

本案是很普通的房屋买卖纠纷。原告张某声称其与被告刘某签订了购房协议，而被告程某则不同意原告张某的说法，因而起纠纷。本案的争议焦点问题为如何确定本案房屋的所有权？要判断这一问题，首先得确认是否存在真实的房屋买卖纠纷？

在起诉中原告声称两被告因家庭经济困难遂与原告商议，将坐落于青浦区某镇某路某号的一套商品门面房转让给原告。只是因为双方是亲戚关系，所以房屋的买卖、房款的给付均没有出具任何书面手续和凭证。但是在庭审中原告又声称购房协议是其与刘某之间签订的，被告程某并不知情。虽然原告又提出被告刘某与其于2008年8月28日签订了房屋买卖协议一份，但很显然，这份协议是一份补充协议，并非是购买房屋之时签订的。考虑到原告与被告刘某之间是亲戚关系，而且原告的叙述一直未有相关的证据予以证明，我们不能就此认为购买房屋和房屋所有权转移的事实真实存在。

另外，即便原告与被告刘某之间购买房屋的事实真实存在，但此房屋是被告刘某与程某之间的共同财产，被告刘某无权单独处分共同财产。这体现在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条中：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”很显然本案中卖房屋的行为属于非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，在被告程某不知情的情况下，被告刘某不能单独处分房屋，而原告也无法证明其有理由相信是被告夫妻双方共同意思表示，因此，被告刘某转让房屋的行为应属无效。

因此，综合看来，不能认定原告与被告刘某之间的房屋转移行为，因而原告的诉请不能得到支持。

【法律风险提示及防范】

法律界网站提示：在现实情况中，存在许多双方串通损害第三者的行为。在法院的审理中，主要是看原被告双方的证据，因此，在进行购房等重大行为时，应对票据、协议等形式要件充分重视。

【法条链接】

1、《中华人民共和国民法通则》

第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

李进