承租房失火原因不明　承租人承担风险责任

[案情]

　　2003年，泰和县吴某与泰和县沙村镇杨某签订了一份房屋租赁合同书，杨某将自己所属的位于泰和县某镇中南街58号房租赁给吴某，期限从2003年3月28日至2004年3月28日止。吴某租房后，利用所租房屋开办了间五金店，经营五金杂货。2004年2月28日零时15分左右，该房发生火灾，造成所租赁的房屋受损，吴某的货物也被烧毁。2004年7月，该县消防大队对火灾原因作出认定：火灾原因不明。事后，吴某以房屋烧毁与其无关，非因其管理不善所致，不同意赔偿。杨某遂诉至法院要求判令吴某赔偿其房屋被烧损失费。

　　原告杨某诉称，被告对出租房使用不当，才导致火灾的发生，请求法院判决被告依法赔偿我的损失。

　 被告吴某辩称，消防部门已认定火灾原因不明，故我不应承担责任。

[审判] 

　　法院审理后认为，杨某与吴某签订的租赁合同合法有效，尽管县消防大队认定火灾原因不明，但吴某在租赁期间占有租赁物，有妥善保管的义务，吴某应以善良管理人的注意去保管租赁物。吴某作为承租人未尽善良管理人的注意义务，因失火致使租赁物毁损、灭失，应承担风险责任，吴某应赔偿杨某房屋被烧的损失。法院遂判令吴某赔偿杨某房屋烧损费10435元。

[评析]

　　本案主要涉及两个问题：一是租赁合同标的物风险承担问题；二是承租人是否善尽保管义务的问题。

　　一、租赁合同标的物风险承担问题

　　所谓标的物风险，是指在合同成立后至终止前，标的物因不可归责于当事人任何一方的事由而发生的毁损、灭失。对风险责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第十三章《租赁合同》部分并未作明文规定，只在第九章《买卖合同》部分作了规定，但租赁物的风险转移问题与买卖标的物有共通之处。《合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”承租合同作为有偿合同，其对风险转移问题未作规定，可参照买卖合同的有关规定确定。

　 关于标的物风险的承担，《合同法》第一百四十二条作了原则性规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这表明我国法律对风险承担采取的是“交付转移风险”的原则，它是建立在“交付转移所有权”这一原则的基础上的。因此可以说，除法律另有规定或者当事人另有约定以外，合同标的物的所有权与风险责任同时于标的物交付时起转移。参照第一百四十二条的规定，承租标的物的风险承担亦应随着交付而转移。其理论依据就是谁控制标的物，谁最有能力控制风险。从本案来看，尽管消防部门认定火灾原因不明，标的物的毁损、灭失过错不可归责于当事人任何一方，但承租房于一年前已交付被告，其理应承担风险责任。

　　二、承租人是否善尽保管义务的问题。

　　《合同法》第二百二十二条的规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”根据该规定，承租人在租赁期间占有租赁物的，有妥善保管的义务，承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。承租人违背妥善保管的义务，致使租赁物毁损、灭失的，应对出租人承担赔偿责任。同时，该法条对租赁物在失火情形下而致毁损、灭失时，承租人的损害赔偿责任应否受限制未设明文，因此，承租人未尽善良管理人的注意义务，因失火而致租赁物毁损、灭失时，承租人也应承担赔偿责任。本案中，吴某并不能证明火灾系不可抗力因素所致，不具免责事由，故其理应赔偿杨某相应的房屋被烧损失费。钟 琼