转让产权不全的房地产行为是否有效？

[案情]2001年9月，刘建生与刘娇签订一份房屋买卖合同，将自己仅取得土地使用权证的房地产卖给刘娇，售价11万元，双方办理了土地使用权证的变更登记后，刘建生随即搬离了房屋，刘娇也陆续交付了房款10．8万元。2008年3月，刘建生突然返回，强行撬开已被刘娇锁住的房门，搬进去居住。原来，刘建生对11万元出卖房屋一事十分后悔，以房屋未办理房产证不能转让为由主张买卖合同无效，要求刘娇返还房屋。而刘娇认为自己与刘建生签订的房屋买卖合同合法有效，且房屋已交付使用多年，房屋的所有权已发生转移，刘建生强行撬门而入的做法侵犯了自己的合法权益，双方几经协商未果，刘娇遂将刘建生告上法院，要求法院确认房屋所有权，并责令刘建生协助办理房产证、搬离房屋。

    [分歧]本案焦点是产权不全的房屋是否可以成为买卖合同的转让标的。

    一种意见认为产权不全的房屋不可以成为买卖合同的转让标的。我国的《房地产管理法》第37条第6项明确规定，未依法领取权属证书的房地产禁止转让，诉争房屋未领取房产证的情况正属于法律禁止转让的范围，刘建生与刘娇的房屋买卖合同违反法律规定，根据《合同法》第52条第5项的规定，法院应确认两人的房屋买卖合同无效，驳回刘娇的诉请。

    一种意见认为产权不全的房屋可以成为买卖合同的转让标的。法律规定的是没有取得权属证书的房地产禁止转让，应当理解为没有取得土地使用权和房屋产权的房地产禁止转让，本案诉争房屋已领取了土地使用权证书，不在法律禁止转让的范围内，刘建生与刘娇的房屋买卖合同符合合同成立生效的法律要件，没有违反法律的强制性规定，应确认房屋买卖合同有效。

    笔者同意第二种意见。

   [管见] 根据债产生的原因分析，刘娇与刘建生之间的债权债务关系应当是合同之债而不是刘娇认为的侵权之债，即本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点就是2001年9月签订的房屋买卖合同是否有效？刘娇是否因买卖行为获得了房屋产权？刘娇的诉请能否全部得到法院的支持？

    首先，本案应确认刘娇与刘建生的房屋买卖合同合法有效，既然刘娇已经支付了绝大部分房款，刘建生应当协助办理房产证、搬离房屋，履行出卖方给付标的物的义务。本案房屋买卖合同是否有效，争议的焦点就是合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，违反则合同无效，反之则有效。

    法律是有规定，未依法领取权属证书的房地产禁止转让，应当理解为没有取得土地使用权和房屋产权的房地产禁止转让，即产权全无的房地产才是法律规定禁止转让的对象，如果将该法条理解为只有产权齐全的房地产才允许转让，那么，当今房地产开发市场上的商品房预售合同都将成为一堆废纸；本案诉争的房屋领取了宅基地土地使用权证，未进行房屋产权登记，是产权不全的房地产，转让并不违反法律规定。况且，诉争房屋已经进行了宅基地使用权的变更登记，刘娇经相关行政部门确认取得了土地使用权，勉强适用禁止条款也只能确认附着于宅基地之上的房子买卖无效，房子还是刘建生所有，那么两人如何行使权利？是让刘娇搬土地，还是让刘建生挪房子？这显然不切实际。

    因此，笔者认为，刘娇与刘建生的房地产买卖合同符合买卖合同成立生效的法律要件，合同有效。虽然刘娇至今没有办理房产登记，但根据《物权法》第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。刘娇要求刘建生协助办理房产证、搬离房屋的诉讼请求应当得到支持。

    其次，刘娇没有因买卖行为获得房屋产权，她应当持相关证件到房地产行政主管部门进行确权登记才能依法获得房屋产权，其请求法院确认房屋所有权的诉请应当驳回。《物权法》第9条规定，不动产物权的变更，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即在城镇买卖房屋须经房屋登记机构登记后，房屋所有权才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果，法院不是房地产的登记确权部门，刘娇只要持土地使用权证到相关部门办理房产登记就能取得房屋的所有权，无须法院判决确权。龙伟