二手房买卖的法律风险之司法查封篇

房产，历来为个人及家庭的重要财产，买房置业，亦是人生大事。随着房产价格的节节升高，二手房交易市场日益火爆，成交量频创新高，但二手房交易中的风险，在房价高涨的背景下日益显露。对该些风险的认识和防范，也越发重要。现本律师把办案过程中遇到的实际问题，以系列案例的方式归纳整理，供各位买房人参考。本文为系系列文章的第一篇，主要介绍二手房买卖中司法查封的风险及对策。         案情：
        2009年1月，张某通过中介欲购买闵行区一两居室二手房，之前听朋友说二手房交易风险较大，出于谨慎，张某委托中介对该房屋产权状况进行调查。经查，房屋产权状况清晰，属于李某个人所有，除有银行抵押外，无其他产权问题。经几次讨价还价，和房主李某商定好具体细节。双方约定，鉴于所买卖房屋仍有20万抵押贷款，张某需向李某支付20万元首付款，由李某偿还银行贷款后双方再行办理过户手续，余款张某通过银行贷款支付。合同签订后，张某按约支付了20万首付款，并积极办理按揭贷款手续，李某归还银行贷款后，双方向房产交易中心申请办理过户手续。在中介的大力帮助下，一切进展顺利，09年2月初，双方将相关资料送入房地产交易中心，静待产权过户。
        在张某正考虑如何对房子进行装修入住、憧憬美好生活的时候，接到了交易中心的电话，称张某所买的房产已被法院司法查封，无法办理过户手续。张某大惊，急忙了解情况。原来卖方李某本人债台高筑，无力偿还债务，一债权人王某起诉至法院，要求李某归还20万元借款，并查封了李某名下的房屋。几经交涉，李某既无法退还张某支付的20万元首付款，也无力偿还所欠王某的欠款。
        张某无奈，诉至法院，要求李某继续履行买卖合同。诉讼中，鉴于房屋涨价，李某表示不愿再履行合同。法院经审理，认为双方所签合同有效，但因房屋处于司法查封状态，根据相关法律规定，该房屋无法继续交易，因此，法院无法判决双方继续履行合同。张某无奈，请求查封人王某解除查封，但王某表示，除非张某代替李某还债，才可解封。张某无力拿出大额现金，更害怕即便王某解封，又出来赵某、周某等等继续查封，解除查封更变成了无底洞。权衡利弊，张某只能撤诉。
       风险分析：
       二手房买卖中房屋被司法查封的案例，近来日渐增多。遇到该类问题，买房人往往陷入进退两难的境地。卖房人因对外债务被查封房屋，往往系因经济状况恶化，无力偿债所致，在这种情况下，要求卖房人将已收取的首付款返还并承担赔偿责任，往往无法达到目的。但如果要求继续履行合同，又必须以解除查封为前提。如果买房人代卖方偿还掉该笔债务，又面临诸多不确定风险。如卖方的其他债务人提出新的司法查封，或法院最终判决合同因其他原因不能继续履行等。更有甚者，卖方认为买方代其还债没有根据，不予认可，该些情况，均将使买方的损失进一步扩大。
      防范建议：
      为防范相关风险，笔者有如下几点建议：
      1、在签订二手房买卖合同前对卖方的资信状况、经济状况进行调查，了解卖方是否有潜在的诉讼风险。
       2、最好约定首付款等均由房产中介或律师事务所代为保管，房产过户后，再行支付给卖方。
       3、要求卖方提供担保，买方无法取得相关房产权利时，由卖方以担保财产承担相应责任。
       该些措施，可在一定程度上化解房屋被司法查封的风险，但因为实际情况的复杂性，以及现阶段卖方处于强势地位这一客观事实，往往不同意设定抵押或将房款交由第三方监管，导致二手房买卖中司法查封的风险无法完全避免。相应纠纷发生后，建议委托专业律师处理，以最大可能的降低损失。
                                                                                      丁兴峰律师         
                                                                                  2010年3月30日