购买动迁房一定要慎重
发布日期:2010-09-17 作者:110网律师
二手房,尤其是动迁安置房,有一个很大的风险,就是房屋可能会在家庭内部有权利争议,这样的房屋最好不要买。笔者就曾经代理过一个这样的案件((2008)闵民三(民)初字第1817号)。
基本案情:原告于2008年6月底看中了一处房屋,看房的时候发现里面住的有人,中介称那是她嫂子,一旦过户就让她搬走。原告并没有深究,毕竟看房的时候还没有签合同,更谈不上交房,所以房东愿意让谁住都是人家的权利,只要在交房的时候能够腾出房屋就可以了。7月初,原告与对方在中介的居间下签订了买卖合同,房东是个老太太,产证上只有她一个人的名字。一切都很顺利,贷款、过户,产证也拿到了手,可是到了交房的时候,问题出现了:里面那个被中介称为嫂子的人原来是房东老太太的前儿媳(已经离婚),带着小孩住在里面,因为这个房屋是拆迁所得,他们也是有份额的,因此不肯搬走。原告起诉,要求其搬走,对方反而以侵犯其居住权为由提起反诉,主张合同无效。
看起来这个案件的结果应该是很清楚的,产权证上只登记了一个人的名字,根据《物权法》的规定,不动产权利以登记为准,老太太以外的其他人根据房屋的来源应当享有份额,但是没有登记,也没有经过法院的判决确认,仅仅是潜在的权利而已,他们在法律上并不是权利人,老太太处理这个房屋是合法的,是处分自己的财产。退一步讲,即使真的登记错误,但原告作为善意第三人,支付了相应的对价,并且已经办理所有权变更登记,取得了房屋的所有权,当然应当予以保护,这完全符合《物权法》关于善意取得的规定。
该案经过法院内部漫长的讨论后,最终一审判决原告败诉。判决的没有依据被告的居住权,但是认定老太太卖房损害了被告的利益,该行为无效。而原告明知房屋内有人居住,不做核实即与出卖方签订买卖合同,主观上存在过错。
而本案事实上,房屋出售的价格确实稍低于市场价的。原告本想捡个便宜,结果却损失惨重。
李煜琰律师提示:购买动迁安置房,一定要小心,应当要求出卖人出售动迁安置协议。按照协议上约定的动迁安置对象,保险起见,应要求所有安置对象前来签字同意出售房屋,以免发生不必要的纠纷。如果发现房屋有内部争议,请不要因为价格便宜而心存侥幸。
(本文作者北京盈科(上海)律师事务所合伙人李煜琰律师,如需转载请注明作者及出处)
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