未经出租人同意的房屋转租合同是否有效

未经出租人同意之房屋转租合同是否有效？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台前，在理论界和司法实践界一直存在分歧；针对该分歧，该《解释》给予了明确的回答。 1、理论分歧
我国学术界对此主要有有效说、效力待定说和无效说三种观点。有效说认为，未经出租人同意的转租导致物权行为无效，而作为债权行为的转租合同仍然有效，其背后的理念转租行为只是负担行为而不是处分行为，只需以占有权为权源，而无需以处分权为权源。效力待定说认为，未经出租人同意而将租赁物转租给他人，构成无权处分行为，其背后的理念是转租是一种处分行为，承租人对租赁物只有占有、使用的权利，但没有处分权，未经出租人同意转租实际上是非法处分他人财产所有权的行为。无效说认为，未经出租人同意的转租行为无效，但其不同意上述效力待定的观点，其认为租赁权的权源是合法占有而非所有权，承租人在合法占有租赁物的前提下设定租赁权并不是无权处分。上述学说产生分歧的根源在于转租行为是处分行为？还是负担行为？因我国不承认德国法上处分行为与负担行为的划分，故对转租行为的理解也是众说纷纭。
2、实践分歧
我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条对对转租行为效力的规定过于原则，缺乏可操作性，在司法实践界不可避免的引起各种困惑和争议。绝大多数法院认为：“承租人未经出租人同意将其承租的房屋转租，不仅破坏了出租人与承租人之间的信任关系，严重损害了出租人的利益；而且该转租行为系处分行为，因不具有合法权源，应当归于无效。但也有少数法院认为转租行为不是处分行为，且出租人对租赁物是否拥有处分权不是租赁合同同考虑的内容，不应认定转租合同无效，持该观点的法院以上海和江苏为代表。如，《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第四条对该问题做了明确规定：“在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效”。上海高院认为：“租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效”。前者在转租问题上更倾向于保护出租人的利益，更注重维护财产静的安全；后者在转租问题上更倾向于保护此承租人的利益，更注重维护财产动的安全。该分歧的关键还是是“转租行为”系处分行为还是负担行为？
3、原则上无效
司法实践中对于转租合同的法律适用出现了上述不一致，导致了同案不同判的后果，损害了司法的权威，同时也损害了《合同法》的统一适用。针对该问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。基于当然性解释，该条款规定了两方面的内容：“承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，该转租合同有效”。最高院民一庭负责人就该《解释》答记者问时对该问题进行进一步的明确。该司法解释在转租问题上之所以作出这样的规定，是因为在未经出租人同意转租的场合，租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，这种情况极不利于交易的安全，进而阻碍交易的发展；限制转租固然能够更好的保护出租人的利益，但如果一味的强调未经出租人同意的转租行为无效，不仅违背了鼓励交易的原则，不能够最大化的发挥物的价值，而且不利于维护交易的安全。为了平衡各方的权利义务，该司法解释一方面，将未经出租人同意的转租行为规定为无效，维护了出租人的利益；另一方面，给了出租人六个月的异议期，平衡了出租人、承租人和次承租人的利益，维护了交易安全。