未经妻子同意，丈夫卖房是否无效？

【案情】
1996年张明和李红登记结婚。1999年，张明单位安排给其一套住房（为诉争房屋）。2003年9月份单位与张明签订公有住房买卖契约，约定将诉争房产出售给张明，张明按约支付了房款并接受了该房，之后张明取得该房所有权证。2005年4月张明将房屋出售给了好友周扬，两人共同去房产登记部门申办该房的产权过户手续。同年8月李红得知此事，遂以其不知情及不同意为由，诉至法院，要求确认张明与周扬的房屋买卖无效。

【分歧】　

未经妻子同意，丈夫卖房是否无效？

第一种意见认为，未经妻子同意，丈夫卖房行为有效。理由是：夫妻是财产共有人，具有共同的权利义务关系，是利益的共同体。其中夫妻一方卖房的行为，应当推定为是为了夫妻双方的共同利益。同时夫妻之间关系亲密，第三人也有理由相信：夫妻一方对外处分不动产时，是经夫妻双方一致同意或者其他共有人应当知情。

第二种意见认为，未经妻子同意，丈夫卖房行为无效。理由是：夫妻作为不动产共有人，对共有财产享有同等的权利，承担同等的义务，并享有平等的财产处分权。夫妻一方事先未取得夫妻另一方的同意，而擅自处分共有财产，将严重侵害另一方共有人的利益。该处分行为依照法律规定应当认定为无效。

【管析】

笔者赞成第二种意见。我国民通意见第89条的规定 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在本案中：首先，本案诉争房产是李红和张明婚后取得的，属于夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，只有在张明和李红一致同意的情况下，才可以对其进行处分。其次，本案诉争房产的性质是房改房，而非商业化的拆迁安置房。张明将房屋出售给周扬时，实际交易价格远远低于当时该地区商品房的市场价格。说明周扬未支付合理的价格，不是善意第三人。最后，根据上述法律规定，未经李红同意，张明擅自出卖属于夫妻共有房产的行为无效。

井冈山市人民法院 江丽萍