妻子卖房，丈夫不认同，买卖是否有效？

案情：廖某与陈某在夫妻关系存续期间购买房屋一套，办理房屋权属登记后，共同居住。2002年10月，廖某因犯抢劫罪被判入狱五年。在廖某入狱３年后，其妻陈某见房价上涨，欲出售该房屋。经人联系介绍，最后将房屋以60万元的价格卖给了贾某。双方并按约定交付房屋和付清了全部房款，但贾某因故未办理房屋所有权转移手续。半年后，廖某出狱，发现房屋已被妻子出卖，便找到贾某要求退房，贾某表示拒绝。廖遂起诉至法院，要求贾某返还房屋。 

　　在法院审理过程中，廖某提出，该房屋是其与陈某的夫妻共有财产，在其夫妻关系存续期间，是不分份额地共同享有所有权的。陈某在未经其书面同意的情况下，出卖共有房屋，其行为无效。贾某不应当取得该房屋的所有权，请求法院判决该房屋买卖无效，即贾某应当返还该房屋。 

　　贾某则认为，陈某与廖某系夫妻关系，陈某出卖房屋的行为应当是他们夫妻的一致意见，在房屋及房款交割完毕后，廖某提出其不同意出售，理由不能成立。贾某认为其与陈某之间的房屋买卖行为合法有效，不同意返还房屋。 

　　法院审理后认为，廖某和陈某系夫妻关系，陈某虽擅自对夫妻共同财产进行了处分，但贾某作为买受人有理由相信陈某的卖房行为是陈某与其丈夫廖某的共同意思表示；贾某作为善意第三人的合法利益应当得到保护。法院最后认定贾某依法获得该房屋的所有权。 

　　点评： 《城市房地产管理法》规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让”；《合同法》规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《合同法》是全国人大制定，属基本法律；《城市房地产管理法》是全国人大常委会制定，属基本法律以外的法律，前者是上位法，在具体适用时应当优先于后者。 

　　《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗。”本案中，廖某与陈某是夫妻关系，双方依法可以互相代理，而贾某在不知道陈某夫妻是否协商一致的情况下，完全有理由相信陈某卖房的行为是夫妻双方的共同意思表示。同时，本案陈某与贾某之间的房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定，因此，法院认定贾某依法获得房屋所有权。                    

作者：龙南法院 张爱华