与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？

【案情】
张某和李某系夫妻关系，由于双方感情不和，于2007年开始分居。两人在婚后购买三室一厅的房屋一套，房屋产权证书上显示所有权人为张某，共有人为李某。2008年5月份，张某和王某签订房屋买卖协议，约定张某将该房屋以53万的价格出卖给王某。协议签订后，王某于6月8日交付房款，后张某一直未将该房屋交付，王某便诉至法院，要求王某交付该房屋。在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼，并称张某出卖房屋未经其允许，请求法院确认该房屋买卖协议无效。

【分歧】

与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？

第一种观点认为，该房屋买卖协议有效。张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示，王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示，王某为善意第三人，且王某交付房款，故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得，该房屋买卖协议有效。

第二种观点认为，该房屋买卖协议无效。张某独自出卖房屋并非为日常生活需要，且善意取得的标的物不适用不动产。

【管析】

笔者同意第二种观点，该房屋买卖协议无效。

1、我国《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：

　　（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

　　（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产，王某有义务查明李某对于买房的真实态度，故不能认定其有理由相信张某出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示。

2、善意取得的标的物不适用不动产，只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益，其构成要件也较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在以占有为公示方法，以其占有的变动为变更的公示方法，而不动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。所以，对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够的注意，就不难发现不动产物权的真正产权归属，一般不会发生误信。本案中王某不构成善意第三人，应当支持房屋共有人李某的诉讼请求。

作者：九江县人民法院 陶子润