也谈《借用他人名义购房产权归谁？》

【案情]】

2007年8月，已有两套住房的王某为了投资，借用张某名义，按揭买了一套当时价格为24万元的商品房。所有购房款全部由王某出资，月供也由王某还贷，相关票据王某至今一直保存，购房合同上为张某的姓名，后来办理的房产证也为张某，但私下王某与张某签订了委托购房协议，明确了张某只是名义上的买房人，王某是实际房主。2008年，王某装修并该房已入住。几年间，房价上涨，目前该套商品房价值近50万。张某看到此种情形，以房产证上是自己的名字为由，想要回该房子，向法院提起诉讼。请问该房产产权到底该归谁所有？

【分歧】

借用他人名义购房产权归谁？

第一种意见：根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。房产证是张某的姓名,房产应归张某所有。

第二种意见：房产是王某出资购买并实际占有和使用,房产应归王某所有。

【管析】

原文笔者赞同第二种意见,其理由是：“本案中，从王某入住并实际占有，能够提供出资相关票据，并有委托购房协议等一系列事实来看，可以认定王某是该房产的实际所有人，张某只是登记名义人，并非实际所有人。因此，不能以产权登记作为绝对的确权依据，应该以事实为依据，该房产应归王某所有。 在日常生活中，类似案件并不鲜见，奉劝广大消费者或投资者，不要图省钱或省事，借用别人名义买房，以免带来不必要的风险和麻烦。”

本文笔者不完全赞同原文笔者的观点，本文笔者认为确定该争议房屋的权利人，应全面的分析案情，综合各部法律规定，达到既维护权利人的利益，又不损害社会公共利益的要求。据此，本文笔者特作如下几点分析：

一、依据《物权法》第九条、十四条、十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力………”。从这几条可知，房屋产权证是权利人拥有房屋所有权及土地使用权、经营权、处分权的凭证。依法登记的房屋产权受法律保护，登记记载的权利人为法律认可的真正权利人，即使事实上不是真正权利人，但法律上认可其为权利人。在该案中，若王某不能提供充足的证据证明该登记记载事项与实际不符，则该房屋不能认定为王某所有。

二、依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、四百零二条、四百零四条之规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。……受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外……”。从这些法条可知，该案中作为实际购房人王某与名义产权人张某之间的这种借名买房关系实际上是一种委托合同关系，名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。而受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。

三、在该案中，实际买房人王某已有两套房子，但其为了投资谋利，违反政策借用他人名义买房。其行为实际上是为了规避法律及有关政策的规定，王某的情况也不符合按揭条件。事实上，张某是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权，使原本不符合按揭购房条件的王某购买到了房子。这俩人的行为是在规避法律及有关政策的规定，不应予以支持。对于这种情形，法院完全可以以“合法形式掩盖非法目的”为由，确认王某借用张某的买房行为为无效民事行为，即该合同应为无效合同。如若要确定该房屋为王某所有，须满足王某借用他人名义的买房行为未违反法律规定。

综上，本文笔者认为对于该案情形，不能用简单的思维去考虑问题，而应在结合相关事实，综合各部法律，全面考虑社会公共利益后，再来确定该房屋产权的归属。

作者：江西省泰和县人民法院 黄光发