因限购令无法继续履行合同 中介应退还部分居间费

因限购令无法继续履行合同 中介应退还部分居间费
作者：麻增伟律师 案例：
2010年5月30日，王先生与赵先生通过某中介公司签订了《房屋买卖合同》和《居间合同》，《房屋买卖合同》约定：因王先生所出售的房屋尚未取得房屋所有权，无法办理过户手续，待王先生取得房屋所有权后5日内，通知某中介公司，然后由某中介公司为双方重新签订《北京市存量房买卖合同》，并为王先生和赵先生办理网签和过户手续。相应的《居间合同》约定：由买方赵先生于居间合同签订当日向中介支付居间费28000元，待王先生取得房屋所有权证后，某中介公司主持双方重新签订《北京市存量房买卖合同》，并办理网签和过户手续，赵先生需另行支付过户费3000元。后王先生取得了房屋所有权证书，但因为北京市出台限购措施，要求外地居民提供五年以上的缴纳社保证明或纳税证明，赵先生因不具备条件，导致合同无法履行。后王先生和赵先生协商解除了《房屋买卖合同》，但在赵先生要求某中介公司退还中介费时，被中介公司拒绝，后起诉至法院。

案件评析：
本案是由于国家限购政策的出台导致赵先生因不符合购房资格而无法继续履行合同，属于典型的情势变更情形，所谓情事变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生致使合同之原有基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，应当允许变更合同内容或者解除合同。本案中，赵先生和某中介公司在本案中均无过错，合同因无法履行而应当予以解除。
关于合同解除后某中介公司是否应退还部分费用的问题，因本案中双方在《居间合同》中明确约定：在王某取得房屋所有权证后，某中介公司还负有重新签订《北京市存量房买卖合同》及办理网签的义务，但现在因限购政策的出台，导致居间合同解除，某中介公司只履行了部分的居间义务，而后续的部分服务因居间合同的解除而未提供，所以从公平合理的原则出发，某中介公司应退还部分居间费用，最终法院判决某中介公司退还15000元居间费。