谈房屋买卖合同定金

发布日期：2011-07-29 作者：张付杰律师

随着房地产交易的逐步频繁，交易双方越来越多的倾向于利用定金合同来保障自己交易的安全，但由于房产交易的诸多不确定性、交易双方的诚信指数不对等性以及定金合同自身特殊性和复杂性及相关条款约定不明确等原因，定金合同纠纷呈现上升趋势。下面，我将对定金合同做较为详尽的分析，以期对各当事人有所帮助，同时期待房产交易市场更加有序。
1、什么是定金合同？
定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的一种担保合同。
定金合同是实践合同，也即除双方当事人意思表示一致外，交付定金合同才成立。同时，定金合同也是要式合同。根据我国《担保法》第90条的规定，定金合同应采取书面形式。这种书面形式，既可以是专门的书面定金合同，也可以是主合同中的一个条款。但依我国《合同法》第36条的规定，定金已实际交付的，定金合同也成立。定金合同从实际交付定金之日起生效，即实际交付定金，既是定金合同成立要件，也是其生效要件。
按照定金的目的和功能，可以把定金分为立约定金、证约定金、成约定金、违约定金和解约定金。故交易双方在签订购房合同买卖之前签订的定金合同或者是定金条款应属于立约定金。
2、签订房屋定金合同应注意哪些事项？
签订定金合同时为减少纠纷和避免不必要的经济损失的发生，主要应注意：
（1）严格审查主合同效力
定金合同是从合同，主合同无效，则定金合同自然无效。《担保法》第5条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
（2）定金合同应当以书面形式签订
如果订立定金合同未采取书面形式，而是采取的口头形式，没有相应的证据予以证明，则不能确定定金合同的成立。相反，如果有其他证据证明，且已实际交付，则定金合同亦成立有效。
（3）定金的数额必须在合同标的额的20%以内约定
合同中对定金的具体数额的约定，由双方当事人协商确定，定金的数额约定应适宜。《担保法》第二十条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。法律明确规定给付定金数额的上限，在上限以内所确定的具体数额由当事人双方协商确定，如果定金的约定数额超过了主合同标的额的20%，则超过部分无效。
（4）应当在合同中约定交付定金时间期限
合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金，且该期限必须明确、具体，以防止因合同对定金交付期限约定不明确，拖延交付定金，导致纠纷发生。
（5）区别预付款与定金
首先，定金合同是要式合同，是一种从合同，而约定预付款的合同为诺成式合同，是主合同的一部分。其次，定金的主要在于担保主合同的履行。而预付款的给付构成债务的部分履行。其三，当主合同履行迟延或履行不能时，属于定金给付方违约时，无权要求返还定金，当定金收受方违约时，应双倍返还定金。也就是说，定金发挥着制裁违约方、补偿守约方的双重功能，在支付预付款的情况中，无论是给付方违约或者收受方违约导致解除合同的，收到预付款的一方均应将预付款退回。
另外，在合同中不能将定金写成预付款、押金、违约金、留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，且未约定定金性质的，起不到定金的效力。

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