农村居民将房屋卖给城镇居民是否有效

发布日期：2011-08-03 作者：110网律师

农村居民将房屋卖给城镇居民是否有效
原告系农民， 2000年4月将闲置多年的砖瓦木结构瓦房4间以每间6000元的价格出卖给退休的城市居民亲戚即被告，当年4月25日，双方订立协议，一手交钱一手交房。2001年6月，被告将四间房屋改建成三下两上楼房。2002年5月，国家因为国道扩宽改造，被告居住的房屋被拆迁，被告一次性获得补偿款17万元。 2004年5月，原告从外地回来得知后要求与被告平分17万元未果，故起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同无效。
本案在审理过程中，存在以下三种观点：
1、原被告虽然全部履行合同全部义务，但双方未就房屋所有权到房地产主管机关办理产权过户登记，所以房屋所有权没有发生转移，房屋买卖无效，双方相互返还，被告已经对房屋进行了改建，实际返还房屋已经不可能，故应当判令被告返还拆迁补偿款。
2、被告系在村委会分配给原告的宅基地上改建楼房，根据相关规定，农民的住房不得出售给城市居民，而本案原、被告违反规定，合同无效，但原告应当从 2000年4月25日交付房屋后就应当知道自己的权利受到侵害，至2004年5月才主张合同无效，已经超过法定时效，应当驳回原告的诉讼请求。
3、同意第二个观点中合同无效的理由，但合同无效不适用时效规定，应当认定买卖合同无效，对该补偿款应当考虑被告对房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分给原告。
   法院最终采纳第三种观点：
律师点评
首先，分析农民拥有的宅基地的性质。农民住房宅基地是通过符合条件的农民依法向村委会提出申请，依法报经上级主管部门批准，才能获得。农民取得的宅基地仅享有使用权，而不享有所有权。农民拥有的宅基地是国家对特定对象为了解决农民基本生活保障问题基于申请通过行政划拨的形式分配给农民使用的，所以宅基地在相当程度上具有社会保障和福利功能，农民能够十分廉价的取得宅基地并长期使用，从而获得了基本的生活条件。农民取得宅基地主要是基于本集体经济组织的成员这一成员资格，其性质是农村居民，根据农民建房需求，而依法先向本村村委会提出申请，该申请经审核后报上级批准，为此，农民能获得宅基地。农民拥有宅基地使用权具有用益物权的性质，具有长期性，如果没有发生农民的户口发生改变成为城市户口或者迁移他处或者死亡没有继承人的情况，宅基地不得收回，所以农民只要不改变前述情形，宅基地将长久甚至永久的拥有使用权，非经法定程序不得侵犯，所以在一定程度上讲宅基地实际上是农民的私产。农民与宅基地这一福利待遇息息相关，未经批准，农民不得擅自处分宅基地使用权，这是国家对农民基本生活保障制度的要求和体现。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发「1999」39号）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市市民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。本案被告系城市居民，购买原告住宅行为违反了《通知》精神，应当认定无效，诉讼时效是指请求权在一定时期内不行使即失去法律强制性保护的一种诉讼制度。诉讼时效只是适用于请求权，我们知道请求权是指请求他人为一定或者不为一定行为的权利，最为典型的就是债权请求权，国家设立诉讼时效的目的是为了促使当事人及时主张权利，不能长久的使得争议存在着。对合同无效，主要是由有权部门对合同的确认，合同是否有效，主要依据是法院的裁判，而不是当事人之间的争执或者无权部门的认定，在法院生效判决确定合同无效之前，当事人没有必要也不需要知道合同是否具备效力，因此，当事人在合同未被确认无效前，根本谈不上因合同无效而产生的相互取得的财物返还请求权，只有在一方当事人诉请无效而且一旦向法院起诉。法院认定无效时，当事人就是要求撤诉也未必得到法院的准许，所以该请求确认合同效力的权利形式表现就是形成权。确认合同无效无疑属于形成权，而我们知道无论从实体还是程序上，形成权均不适用诉讼时效的规定。既然本案原告与被告订立的合同无效，双方应当相互返还，但此时的返还对原告有利，对被告极为不利。笔者认为：用地部门拆迁补偿是根据房屋现状给予的补偿，而不是针对房屋原始是何种结构、多少面积等。有些房屋时过境迁，当事人花费很多进行了装修或者翻建，此时要求全部返还显然对其不公平，即使要返还，须对被告当初购房时购房款以及装修或者改建的费用分离出来并计算利息损失归被告所有。

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